【律师通俗解读】

近年来，中央调控楼市的重拳频出，通过提高购买二套房首付比例等政策对非刚需的购房作出限制，楼市新政的发酵作用正在显现，一线城市的二手房市场活跃度降低，因买方购房能力下降、或惧房价波动过大等因素产生的违约现象频发。房产新政出台后，很多购房者心理出现了变化，认为房价可能有波动，因此有可能会以贷款政策变化为由要求变更合同履行时间、方式，甚至为合同履行增设条件，即使他还是具备支付能力。房屋价格的大幅波动是纠纷产生的外部背景，诚信缺失、当事人逐利心理是纠纷产生的内部原因，而中介机构管理混乱则助推了逐利性违约。

市场经济社会背景下，民事主体进行交往最重要的形式是合同。当事人通过合同条款来约定权利义务，同时，当事人的约定也是法官裁判合同纠纷所依据的最重要的事实。对于合同事实的认定正确与否直接决定案件处理的正确性。当事人的合同约定有时不是清楚明白、不需要任何解释的。由于语言文字的多义性模糊性、多义性和歧义性，当事人的文化水平所限及法律知识欠缺，也往往造成合同中的用词不当，使双方真实意思难以明确表达。另外某些当事人故意使用不适当语言文字，以达到其不正当目的。因此，法官在裁判合同纠纷过程中，需要对合同进行解释，以正确认定事实，明确裁判逻辑思维中的小前提，得出正确的裁判结果。在本案诉讼过程中，原被告难免从自己的利益出发解释合同条款，而法官为裁判需要亦需对合同条款进行解释。我国《合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。那么，通过文义解释、整体解释、目的解释、习惯解释、公平解释等解释方法，解释出的合同条款更能接近当事人的真意表示，或者说是更接近公平正义。

本此案例主要涉及的合同解释方法应该是文义解释和公平解释。文义解释是通过对合同所使用的文字词句的含义的解释，以探求合同所表达当事人的真实意思。因此进行文义解释，应探求当事人共同的真实意思，不应仅满足于对词语含义的解释，不应拘泥于所使用之不当词句。在诉讼中，当事人往往各执一词；而且，有的当事人出于自身利益的需要，违背订约时的真意为自己辩护。这为法官探寻真意增加了难度。需要法官在诉讼中运用自己的智慧，综合合同签订、履行等各方面情况确定当事人真意。在当事人存在分歧，难以确定当事人真意时，法官则应以合同所使用的语言、文字以一个“合理标准”确定合同内容，即运用客观标准推定当事人的真实意思。

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