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土地登记与房屋仍登记不同,能否房屋和土地一起过户?(一)

作者:西安婚姻家事李永强律师时间:2018年05月21日分类:律师随笔浏览:426次举报

买方向业主购买房屋和土地,并支付了全部款项,之后发现,土地登记在业主名下,但是房屋仍登记在上一手业主名下,上一手业主虽与现业主签订了购买合同并收取了全部款项,但是拒不履行过户义务,而现任业主也不履行与买方的过户义务,那么,到底买方能不能要求业主将房屋和土地一起过户?双方签订的协议是否有效?

【律师通俗解读】

答案:买方可以要求业主将土地和房屋一起过户,可以先判令要求上一手业主将房屋过户至现任业主名下,再要求现任业主将土地及房屋过户至买方名下。
一、 合同的效力与物权的变动
《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”由此可见,我国对不动产物权的生效是采用“合同+登记”的模式,合同属于内部约定,约束双方当事人;登记对外发生效力,公示物权的归属。合同双方当事人依法签订的合同成立后,仅产生请求权,通常不直接引起物权变动。
以附件的案件为例
本案中买方和现任业主签订的房地转让协议合法有效,现任业主应当协助原告办理房屋和土地的过户手续,方能实现物权的变动。在司法实践中,涉及合同效力与物权变动的案例十分常见,只要理清两者的关系,明确合同和物权两层含义,物权的归属就显而易见了。合同成立不当然引起物权变动,但却是物权变动的依据,只有完成了合同成立和物权公示两步走,才能完成物权的转移,即“合同成立+物权登记=物权变动”。
二、债权人的代位权
《中华人民共和国合同法》第七十三条第一款规定:“因债务人怠于行使其到期债权,对债权人造成损害的,债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债权人的债权,但该债权专属于债权人自身的除外”,代位权的构成要件包括以下几个方面:
1.主债权合法有效并且已经到期。
2.次债权即债务人对次债务人的债权合法有效,也已到期,且为非专属性的金钱债权。
3.债务人怠于行使其债权
4.对债权人造成损害
买方与上一手业主之间没有合同关系,基于法律赋予原告的代位权,买方可以突破合同的相对性,将上一手业主告上法庭,实现自己的合法权益。


附相关案例:
【案件基本信息】
1.裁判书字号
广西壮族自治区南宁市宾阳县人民法院(2014)宾民一初字第1383号民事判决书
2.案由:房屋买卖合同纠纷
【基本案情】
2002年7月8日,被告罗国政、黄秀英与被告白益文签订房屋转让协议,罗国政、黄秀英将宾阳县宾州镇建设区X号及土地以138000元卖给被告白益文,并将房产证、国有土地使用证及建设工程规划许可证交给白益文。白益文于2002年7月将上述房屋的土地变更登记至其名下,但没有办理房屋过户手续。2006年3月23日,被告白益文与原告廖育珍、邓贤芬签订了一份房地转让协议书,将上述房屋及土地以231000元卖给原告,原告当天向其交付了 231000元,白益文将国有土地使用证及建设工程规划许可证交给原告。原告签订合同后,多次找三被告,要求其协助办理房屋和土地的过户手续,但三被告均拒绝协助办理,原告遂向本院提起诉讼,请求判令:1.确认原告与被告签订的房地转让协议有效;2.被告罗国政、黄秀英在本案判决后生效后10日内将宾阳县宾州镇建设区X号过户至被告白益文名下;3.在被告罗国政、黄秀英履行完上述义务后10曰内被告白益文协助原告办理宾阳县宾州镇建设区X号及土地的过户手续;4.本案诉讼费及办理上述房地产过户所需费用原告愿意全部承担。
原告瘳育珍、邓贤芬对其陈述的事实,提供证据有:1.房屋转让协议,证明被告罗国政、黄秀英在2002年7月8日转让建设区X号五层半自建房给被告白益文,当时是白益文办理了 土地过户手续,没有办理房产过户手续;2.房地转让协议,证明被告白益文于2006年3月23日将宾阳县建设区X号五层半楼房转让给原告廖育珍夫妇;协议已经生效履行,土地证也交由原告手执,但因手头较紧没有办理过户手续,且由于罗国政、黄秀英卖给白益文的时候没有办理房产过户手续,因此不能直接办理,必须由罗国政、黄秀英名下过户到白益文名下,才能从白益文过户到原告名下;3.国有土地使用证、建设工程规划许可证,证明房地转让协议已经生效、履行。
被告罗国政、黄秀英没有到庭,亦未有证据提交。


注:本文系转载,仅供普法学习。


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