购买未出房产证的一手房，有风险吗？（一）

现在市面上有多业主在购买一手房后，因资金紧张或各种原因，希望将房屋出售，但是房产证仍没出，且房屋存在银行抵押贷款，所以原业主往往略微降低价格，与买受人签订《购房协议书》，双方约定将来房产证出来，立马过户。这样的约定，对买受人来说，有风险吗？

【律师通俗解读】

如果原业主违约，不配合过户，将发生履行不能的状态，此时买受人已不可能要求将房屋过户登记在自己名下了。原因主要有二：一、房屋房产证未出。二、即使房产证已出，银行仍有抵押，同样无法过户，买受人必须准备一次性付款。此时，买受人只能要求原业主承担违约赔偿责任。
该类案件的处理重点在于对合同效力与履行不能的理解。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中双方当事人签订的《房产转让协议书》是双方的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，因此协议书合法有效。但是合同有效与合同是否履行是两个独立的问题。法律行为成立以后，发生致使合同无法履行的原因，亦即法律行为成立之时尚属可能，法律行为成立之后才变为不能，此种情形被称为“嗣后不能”，关涉着债务履行及违约问题。在合同有效的情况下，若发生嗣后不能，除不可归责于当事人双方的情况以外，就涉及违约或负责问题。合同履行不能的概念只是一种事实状态，不能用来概括其他违约现象，我国合同法针对不同的具体行为，将基本的违约形态分为不履行、迟延履行、不适当履行、部分履行四种。
一般来说，买受人承担支付价款的义务、享受得到房产所有权的权利；原业主则承担提供符合条件的房产的义务、享受得到价款的权利。原业主得到价款后拒绝协助办理房产所有权转移登记手续，属于 “不履行”情形。因原业主未提供符合条件的房产，即在合同约定的履行期限届满时亦未履行消灭抵押权的义务，致使无法办理房屋所有权转移登记，这是合同无法履行的根本因素，也即因可归责于债务人的事由而致全部履行不能，债务人若不能继续履行义务，则发生债不履行的责任，债务人虽被免除履行原债务的义务，但要承担债不履行的违约责任，遂一般法院会认定原业主应承担违约责任。

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附相关案例：
【案件基本信息】

1. 裁判书字号

广东省惠州市博罗县人民法院（2014)惠博法湾民初字第86号民事判决书

2. 案由：房屋买卖合同纠纷

【基本案情】

2012年10月22日，赖翠碧与案外人惠州奥晨置业有限公司及第三人签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定赖翠碧向第三人贷款380000元，期限10年，贷款用于购买博罗县石湾镇永康大道旁龙湾新城X栋1703房，以贷款所购房屋提供抵押担保，保证人（开发商即案外人惠州奥晨置业有限公司）提供阶段性连带责任保证。2012年11月6日，案涉房产办理房地产预购商品房抵押权预告登记。登记办理后，贷款于2012年11月7日发放，第三人开具借款借据归被告收执。此后贷款还款情况正常。2013年9月15日，案外人惠州奥晨置业有限公司向被告发出收楼通知书。2013年12月31日，赖子容、赖翠碧签订《房产转让协议书》，约定：“甲方（即赖翠碧）于2012年8月13曰从惠州奥晨置业有限公司处购买了一处房产：博罗县石湾镇永康大道旁龙湾新城X栋1703房。甲方与惠州奥晨公司买卖方式是买受人支付首期款167961元，余款380000元办理银行按揭支付。……现甲方将上述房产转让给乙方（即赖子容），转让费350000元，此款包括甲方在2012年8月21日支付的首期款和2013年12月31日前存入中国银行账户的按揭款。协议签订后从2013年12月31日开始尚欠银行贷款由乙方承担并按借款合同约定分期偿还支付给银行。甲方收到乙方的房屋转让款应写回收据给乙方。确认收款后，甲方应将房屋交付给乙方实际占有并到物业管理处报备，且自收款之日起三十日内协助乙方办理房屋过户手续，甲方不得以任何理由推迟办理过户相关手续。协议签订后甲方应将与房屋出卖方的买卖合同、缴款收据及银行的按揭材料原件等交给乙方。……”协议签订后，赖子容即向赖翠碧支付350000元，赖翠碧开具收款收据，并将案涉房产的《龙湾新城认购书》《广东省商品房买卖合同》《中国银行借款借据》《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及购房发票、收楼通知书等相关资料原件交予赖子容。赖子容在签订《房产转让协议书》时清楚案涉房产已办理抵押登记的事实，但转让未通知抵押权人和保证人。第三人在庭审中表示在赖翠碧能清偿贷款的前提下，同意解除抵押登记。因赖翠碧收款后未按约定办理房屋过户手续，赖子容遂提起诉讼，诉讼请求为要求赖翠碧立刻协助办理房屋过户手续。

注：本文系转载，仅供普法学习。