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开发商瑕疵交付购房者自愿收房是否可以认定双方当事人以各自的行为变更了合同约定的房屋交付的条件和方式二

作者:西安婚姻家事李永强律师时间:2018年05月21日分类:律师随笔浏览:407次举报

【案件焦点】
       国信公司是否存在逾期交房行为,如存在逾期交房行为,丁旭主张的逾期交房违约金数额应否调整。
【法院裁判要旨】
       江苏省徐州市云龙区人民法院经审理认为:双方签订的商品房买卖合同,是双方真实意思表示,内容不违反法律规定,是合法、有效的,双方依法都应受合同拘束,全面履行合同。按照双方合同约定,出卖人应当在2011年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将取得商品住宅交付使用批准文件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。而按照双方约定要依照的地方人民政府的有关规定,即徐州市人民政府《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》规定的交付条件不仅要求单位工程竣工验收合格,还包括生活用水,雨水、污水的排放等十余项条件。同时,按照此暂行办法规定,住宅项目未取得《交付使用通知书》的,不得交付使用,违反要受到相应的行政处罚。作为专业开发商的国信公司对上述规定应当是明确知晓的,而国信公司却在未取得涉案商品住宅交付使用批准文件的情况下,将涉案房屋转移丁旭占有,不符合双方约定的交付条件,故国信公司构成违约,应当支付逾期交房违约金。
江苏省徐州市云龙区人民法院作出如下判决:
       国信公司于判决生效之日起十日内,向丁旭支付逾期交房违约金11585元。
       国信公司不服一审判决提起上诉。江苏省徐州市中级人民法院经审理认为,关于上诉人是否存在逾期交房行为的问题,1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”从双方签订的商品房买卖合同来看,双方当事人并未在合同中明确约定“对房屋转移占有,不视为房屋的交付”的除外条款,结合上述规定,上诉人将房屋转移给被上诉人占有,则完成了房屋的交付使用。2.从双方签订的商品房买卖合同第八条关于“交付期限”的约定内容来看,出卖人应当在2011年10月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准文件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。据此约定,双方当事人对于房屋的交付期限和交付条件的约定是明确无误的。上诉人不仅应当在2011年10月31日前向被上诉人交付房屋,否则,即为逾期交付房屋,构成违约;而且上诉人在交付房屋时,应当向被上诉人提供商品住宅交付使用批准文件,且符合双方的合同约定,否则,即为瑕疵交付,亦属违约。本案中,涉案房屋在竣工验收合格后,上诉人于2011年Ш月30日交给被上诉人转移占有,按照双方合同的约定,上诉人并不存在逾期交付房屋的行为,只是上诉人在交付房屋时尚未取得商品住宅交付使用批准文件,当然这种交付亦不符合双方合同的约定,上诉人的该交付行为属于瑕疵交付行为,被上诉人有权予以拒绝,同时要求上诉人采取补救措施,如不能实现合同目的,可以行使合同解除权,并要求上诉人承担违约责任。事实上,被上诉人在上诉人未取得商品住宅交付使用批准文件的情况下,并未加以拒绝,而是出于自己的意思表示选择收房,只能说明本案双方当事人以各自的行为变更了合同约定的房屋交付的条件和方式,且这种变更合同履行的方式,不损害国家和社会公众利益,且不违反我国法律法规的效力性禁止性规定,应当予以准许。综上,上诉人不存在逾期交房行为,因此,被上诉人主张逾期交房违约金无事实和法律依据,既然被上诉人无权主张违约金,对于被上诉人主张的逾期交房违约金数额应否调整的问题,已无分析必要。
       江苏省徐州市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定,作出如下判决:
一、 撤销(2013)云民初字第1213号民事判决;
二、 驳回丁旭的诉讼请求。


注:本文系转载,仅供普法学习。

 

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