开发商瑕疵交付购房者自愿收房是否可以认定双方当事人以各自的行为变更了合同约定的房屋交付的条件和方式一

【律师通俗解读】
       房屋买卖中，交付房屋是否经竣工验收合格且取得住宅交付使用通知书后方能视为完全交付？否则应视为开发商逾期交房？亦或是房屋已经竣工验收合格，且购房人同意转移占有，即可视为开发商履行交付房屋义务？
       针对本文具体案例，有下面两种观点：
       支持逾期交房说认为，所交房屋不仅应经竣工验收合格，还应取得住宅交付使用通知书，理由为：1.双方在合同中对此做出了明确约定，即“出卖人应当在2011年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，该约定说明，房屋出卖人除应完成对房屋的转移占有义务外，还应取得房屋的交付使用通知书；2.仅通过竣工验收的房屋未必满足房屋的交付条件，具备使用条件的房屋还应包括生活用水，雨水、污水的排放，居民用电、小区管理用电等各项条件。而涉案房屋在未取得住宅交付使用通知书前，即使已经转移占有也不应视为交付。
       否定逾期交房说认为，所交房屋已经竣工验收合格，且购房人同意转移占有，应视为交付。理由为：1.涉案房屋在竣工验收合格后，已经转移占有。按照双方合同的约定，交付时房屋尚未取得商品住宅交付使用批准文件，属于瑕疵交付行为，此时购房人有权予以拒绝，同时要求卖方人采取补救措施，如不能实现合同目的，亦可行使合同解除权，并主张承担违约责任。但事实上，购房人并未加以拒绝，而是出于自己的意思选择收房，这说明双方以各自的行为变更了合同约定的房屋交付的条件和方式，且这种变更合同履行的方式，不损害国家和社会公众利益，亦不违反我国法律法规的禁止性规定。2.购房人未提供证据证明所交付的房屋功能有所减损、影响其正常使用，而导致合同目的暂不能实现。故应以房屋转移占有之时，视为房屋已经交付。

附相关案例（可跳读）
【案件基本信息】
1. 裁判书字号
江苏省徐州市中级人民法院（2014)徐民终字第536号民事判决书
2. 案由：商品房买卖合同纠纷
【基本案情】
       2009年12月28日，丁旭作为买受人与作为出卖人的国信公司签订商品房买卖合同一份，合同约定了以下内容：买受人所购商品房基本情况，买受人购买的商品房为龙湖世家一期第X幢某房等；价款总金额381079元；出卖人应当在2011年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（合同第八条）；出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利息支付违约金等。合同签订后，至国信公司将房屋转移丁旭占有之前，丁旭付清了房款。涉案房屋在竣工验收合格后，国信公司于2011年10月25日交给丁旭转移占有。2012年3月30日，国信公司取得涉案房屋的交付使用通知书。

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