一房二卖中合同履行顺序的认定（五）

朴顺德持原审答辩意见向北京市第一中级人民法院提起上诉。
       第三人陈亮不服一审判决，向本院提起上诉。请求撤销原判，依法改判确认陈亮与朴顺德签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效；判令朴顺德协助陈亮办理101号房屋的产权过户手续；本案诉讼费用由被上诉人全部承担。
       刘加服从原判，不同意两上诉人的上诉请求。
       北京市第一中级人民法院经审理认为：就争议焦点一，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，不能仅考虑合同的签订时间，也应当综合比较两份合同的履行程度。根据现行司法实践可确定如下履行顺序：（1)已经办理房屋所有权转移登记的；（2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。具体到本案，朴顺德与刘加、陈亮先后分别签订房屋买卖合同，均系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应均为有效合同。刘加、陈亮均未办理房屋所有权转移登记，而陈亮依据有效合同已实际合法占有、使用101号房屋并对房屋进行了装修，同时考虑陈亮已经实际支付500万元购房款的事实，法院认为按照上述原则，应当优先履行朴顺德与陈亮之间达成的房屋买卖合同。而陈亮在购买101号房屋时是否知晓朴顺德与刘加之间的买卖一节并不影响其合同的依法履行。因此，原审法院判决继续履行刘加、朴顺德之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》，违背了上述确认优先履行顺序之原则，侵害了陈亮的合法权益，法院对此予以纠正。本案中，陈亮明确表示要求继续履行其与朴顺德签订的合同，故对刘加主张的要求继续履行合同的相关诉请，法院不予支持。刘加因朴顺德一房二卖造成的损失，可依法另行追偿。
       就争议焦点之二，结合本案现有证据及基本事实，法院认为，朴顺德以刘加未依约履行付款义务为由要求解除合同，依据双方签订的《买卖合同补充协议》的约定，刘加向朴顺德支付购房首付款的条件是朴顺德的担保人金永植与刘加办理完毕正规担保手续或向刘加提供其名下房产和车辆证件的复印件。但是，在合同履行过程中，因担保人金永植房屋已经办理抵押且尚未到期，不能再次办理担保手续；朴顺德亦未举证证明金永植已向刘加提供相应房产及车辆证件的复印件。据此，依约刘加支付购房款的条件尚未成就，故朴顺德以刘佳未支付房款为由要求解除其与刘加签订的《北京市存量房屋买卖合同》之诉求，法院不予支持。一审法院判决驳回朴顺德的全部反诉请求正确，法院予以维持。
       另，上诉人陈亮在一审中未提出独立的诉讼请求，故法院对其在二审中要求朴顺德协助办理101号房屋的产权过户手续之诉求不予处理，其可另行主张。
       依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，作出如下判决：一、撤销北京市海淀区人民法院（2013)海民初字第5256号民事判决第一、二、三项；二、维持北京市海淀区人民法院（2013)海民初字第5256号民事判决第四项；三、驳回刘加的全部诉讼请求。

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