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一房二卖中合同履行顺序的认定(四)

作者:西安婚姻家事李永强律师时间:2018年05月20日分类:律师随笔浏览:379次举报

       2012年2月19日,朴顺德向刘加发出告知函,称因朴顺德现在只能提供正式购房发票,不能按照补充协议约定提供房屋商品房预售合同,且刘加未向朴顺德支付购房定金,导致房屋买卖合同无法生效;为不影响刘加再次购房,请刘加于2012年2月23日前与朴顺德办理合同无效的相关手续,如到期不与朴顺德联系,双方所签全部合同资料自行无效。
       2012年4月25日,朴顺德与陈亮签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定陈亮购买101号房屋,房屋成交价格为880万元。至一审法庭辩论终结前,陈亮已通过银行向朴顺德支付购房款500万元。现该房屋已由陈亮装修并已实际入住。
       另查,刘加就诉争房屋曾于2012年7月6日向北京市海淀区人民法院递交起诉书起诉朴顺德要求继续履行合同,并对于诉争房屋提出财产保全,后刘加撤诉。本次诉讼中刘加再次对101号房屋提出财产保全,对该房屋查封冻结,为此刘加支付保全费5000元。
       再查,朴顺德与刘加、朴顺德与陈亮就101号房屋均未签订网签合同。在案件审理过程中,刘加、陈亮均表示,各自剩余购房款的给付能力不存在问题。
       上述事实,有《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖合同补充协议》、告知函、《北京市商品房预售合同》、收据及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。


【案件焦点】
       第一,朴顺德作为出卖人就101号房屋分别与刘加、陈亮签订买卖合同,刘加、陈亮均要求继续履行合同,应如何确定合同的履行顺序。
       第二,朴顺德是否有权解除其与刘加签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
【法院裁判要旨】
       北京市海淀区人民法院经审理认为:就101号房屋,刘加与朴顺德签订了《北京市存量房屋买卖合同》以及刘加、朴顺德与金永植签订了《买卖合同补充协议》。朴顺德在签约时虽未取得该房屋的所有权证,但其作为购买人已经与开发商签订商品房预售合同,并交付完购房款,故其有权处分101号房屋,因此上述《北京市存量房屋买卖合同》、《买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示,且内容并未违反法律、法规的强制性规定,故应为合法有效。
       根据双方约定,刘加在朴顺德担保人金永植提供担保手续后3日内,向朴顺德支付房屋首付款600万。因金永植房屋以前已经办理抵押且未到期,不能再次办理担保手续,故依据双方约定朴顺德之担保人金永植应以向刘加交付车辆、房屋证件的方式提供担保。但是朴顺德未举证证明其已提供担保手续,故依据双方约定,在担保手续未办理的情况下,刘加支付购房首付款的条件并未成就。朴顺德在不能提供商品房预售合同、购房发票又未提供担保手续的情况下,以刘加未付款为由提出解除合同,并无法律依据。
       当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。朴顺德在未与刘加就合同解除事宜达成一致,亦未经法定程序处理合同解除事宜的情况下,另行将房屋出售予第三人陈亮,其应对此承担相应的法律责任;而陈亮在购买房屋时,明知朴顺德与刘加就诉争房屋之买卖事实,却仍未尽到对房屋信息进行核验的审慎义务,亦应对此承担法律责任。根据庭审查明,刘加签约在先,在合同履行中亦无违约情形,现101号房屋尚在朴顺德名下,朴顺德继续履行与刘加的合同,并不存在现实履行障碍。因此法院依据公平原则以及维护社会正常交易秩序,根据合同成立的先后顺序,判决朴顺德对刘加履行合同义务。故法院对于刘加要求朴顺德继续履行双方所签房屋买卖合同,向其交付房屋并办理房屋过户手续的诉讼请求,予以支持,刘加向朴顺德支付房屋购房款900万元,朴顺德将房屋交付给刘加,并协助刘加办理房屋过户手续。
       对于朴顺德提出的反诉请求,即要求解除与刘加签订的房屋买卖合同以及支付违约金,并无事实及法律依据,法院对此不予支持。因朴顺德在未与刘加解除房屋买卖合同的情况下,即与第三人陈亮另行签订房屋买卖合同,理应自行承担相应法律后果。对于朴顺德无法向第三人陈亮履行合同义务,致使陈亮未能取得房屋,由此给陈亮造成的损失,因陈亮在本案中未对朴顺德提出相应主张,本案对此不宜处理,陈亮可另案解决。
       依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定,作出如下判决:一、刘加、朴顺德(PARK SUN DUK)继续履行双方于二〇一一年十二月二十五日签订的关于101号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》;二、刘加于本判决生效后三十日内向朴顺德(PARK SUN DUK)支付购房款九百万元;三、朴顺德(PARK SUN DUK)于本判决生效后三十日内将涉诉房屋交付给刘加,并协助刘加办理该房屋的过户手续;四、驳回朴顺德(PARK SUN DUK)全部反诉请求。
      
注:本文系转载,仅供普法学习。


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