一房二卖中合同履行顺序的认定（二）

二、关于交易在后的买受人明知存在前合同对“一房二卖”的影响问题
       本案中另一个值得讨论的问题是，后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同，但仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的情况，是否需承担一定责任，承担何种责任问题。本案一审法院认为，陈亮明知朴顺德与刘加签订了房屋买卖合同，仍与朴顺德签订房屋买卖合同，应承担法律责任。但一审法院并未确定陈亮承担何种责任，是判决的主要瑕疵之一。首先，判断后买受人是否承担合同无效的责任，应就陈亮的行为是否属《民法通则》第五十八条第（四）项规定的恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效的情形予以审查。一旦认定该种行为属于恶意串通，则依据《合同法》第五十二条第二项的规定，合同无效。恶意串通，是指合同的双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或第三人利益的合同。后买受人在明知出卖人已将标的物出卖于他人，但仍与出卖人就该标的物成立买卖合同，一般而言其目的只为取得标的物，在没有证据证明其有其他恶意的情况下，后一合同在债的履行上与前一合同构成竞争关系，前一合同尚有履行的可能，即使不能履行，前一合同的损失亦可因违约责任的承担得以弥补。故一般情况下，不适用恶意串通，损害第三人利益而导致合同无效的规定。其次，判断后买受人是否承担侵权责任。在房屋所有权没有办理转移登记的前提下，前买受人仅仅享有对房屋的债权。而按照民法原理，债权无对世效力，不能对抗第三人，从而不能成为侵权的对象。因此，后买受人虽然明知，但也不存在侵犯他人合法权利的行为，不应承担侵权责任。因此，后买受人与出卖人签订的合同依然有效，应得到同等保护。本案中，二审法院基于上述考虑，认为陈亮虽知晓前一个合同的存在，但并不影响其合同的依法履行，其与朴顺德订立的合同合法有效，应受到法律保护。
三、关于合同解除权的行使问题
      本案中，朴顺德反诉要求解除合同，涉及合同解除权的行使问题。合同解除是指合同有效成立后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。合同的解除涉及当事人权利义务是否消灭及当事人责任的认定等问题。
       根据《合同法》第九十四条判断，本案不符合法定的合同解除情形，是否符合约定解除情形是本案反诉争议的焦点。朴顺德与刘加签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定，买受人逾期十日之内未付款的，自约定的应付款期限届满之次曰起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。朴顺德作为出卖人，依据双方合同中关于付款条款的约定，以买受人刘加未按照合同约定履行付款义务为由要求解除合同。而双方签订的《买卖合同补充协议》同时约定，刘加向朴顺德支付购房首付款的条件是朴顺德的担保人金永植与刘加办理完毕正规担保手续或向刘加提供其名下房产和车辆证件的复印件。但是，综合本案现有证据认定的事实，双方在合同履行过程中，因担保人金永植的房屋已经办理抵押且尚未到期，不能再次办理担保手续；朴顺德也没有向法院举证证明金永植已向刘加提供相应房产及车辆证件的复印件。据此，依据双方《买卖合同补充协议》中的约定，刘加支付购房款的条件尚未成就，故朴顺德与刘加双方虽约定了一方解除合同的条件，但是该条件并未成就，不符合合同约定解除的规定，因此朴顺德的反诉请求不应得到支持。

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