【律师通俗解读】
房屋交易过程中，因受房地产市场宏观调控政策影响及房屋价格攀升带来的经济利益驱使，司法实践中经常出现“一房二卖”，甚至“一房数卖”的行为。
一、关于“一房二卖”中合同优先履行的问题
       合同履行指债务人依据法律和合同的规定作出给付的行为。可以说，合同履行是其他一切法律制度的归宿或延伸，是债权得以实现的前提，也是建立信用经济的基础。但在房地产交易过程中，房屋属于特定物，在“一房二卖”、“一房数卖”的情况下，通常不可能实现两个合同都得到全面履行。纠纷发生时，哪份合同应该得到优先履行，谁更应该取得房屋所有权，是不可回避的问题。
首先，明确处理此类案件的基本原则。一要坚持合同自由与鼓励交易的原则。在认定合同效力时要尊重当事人的意愿，以合同有效为原则，在认定合同的内容及如何履行存在争议时，应采取当事人约定优先的原则，尽量促成合同的继续履行，实现当事人签订合同的目的。二要坚持合同信守与诚实信用原则。依法成立生效的合同，当事人应当严格依约履行，原则上不允许擅自变更和解除合同，违反合同的当事人应当承担相应的违约责任，使其不能从违约行为中获利，以维护和引导房屋交易市场的诚信有序发展。
       其次，“一房二卖”情况下合同履行顺序的处理原则。一要确认合同效力。对于房二卖”合同效力，_直存在两种误区，一是认为就同一标的，签订在先的房屋买卖合同有效，签订在后的房屋买卖合同无效；二是认为同一房屋只有第一个买卖合同是有效的，出卖人在与第一买受人签订合同之后，即丧失了对房屋再行处分的权利，其与第二买受人签订的买卖合同属于无权处分情形下的无效合同。本案的一审法院就是在这样两种误区的固定思维模式下，做出了判决。合同效力的确定，必须以《合同法》第五十二条的规定为依据，不具有法律规定无效的情形的，各房屋买卖合同均应为有效。二要确定合同如何履行。在合同均为有效的前提下，要确定哪份合同优先履行。这里明确两个原则，一是物权优于债权原则，二是债权平等原则。所谓物权优于债权，指的是物权的优先性，主要表现在同一标的物之上同时存在物权和债权时，物权优先。即如果其中一个买受人已经办理了转移登记，取得了房屋所有权，而其他买受人享有是要求办理房屋转移登记的合同债权，依据上述物权优先于债权的原则，已经取得房屋所有权的买受人应当优先得到保护。所谓债权平等原则，是指债权人之间的债权除具有优先受偿权（如担保物权或法定优先权）者外，不考虑其发生时间之先后，金额之多寡，债权发生之原因，债权人都应当平等的接受清偿。对于各买受人均未办理转移登记的，由于各个买受人享有的均是合同债权，依据债权平等性的原则，到底由谁取得房屋的所有权以及履行哪个合同，可以由出卖人自主选择决定。但特别需要指出的是，在纠纷未进入诉讼的情况下，应充分尊重当事人的意思自治，出卖人有权根据自己的意愿选择合同履行的相对方，而一旦其中有的买受人已经提起诉讼的情况下，出卖人的选择权应当受到限制，合同如何履行应由人民法院依据公平合理的原则予以判断。本案中，朴顺德与刘加、陈亮分别签订了房屋买卖合同，到诉讼之时没有任何一方买受人依合同取得了房屋所有权，因此，刘加与陈亮享有的合同债权在法律上是平等的，均应予以保护。但是，由于两份合同的标的指向同一特定物，仅能确认一份合同履行。在此情况下，刘加提起了要求继续履行合同的诉讼，陈亮在抗辩中亦主张要求继续履行合同，出卖人朴顺德的选择权因诉讼而受限，人民法院需要根据案件实际情况，依照一定的规则确定合同履行的顺序。
       经过多年的实践积累，现行司法实践中，通常以下列顺序确定合同的履行:(1)已经办理房屋所有权转移登记的；（2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。第一项规则正是前述的物权优于债权原则的体现，第二项规则的依据除了占有保护制度的延伸外，主要出于维护居住现状、稳定社会关系等司法效率原则的考虑，第三项规则的依据则是在债权平等原则的基础上依据合同履行的程度结合公平原则予以确定。本案中，刘加与陈亮均未完成网签，双方均表示就剩余购房款的给付能力不存在问题。至诉讼时，陈亮已占有使用房屋并进行了装修，且其已经实际给付了 600万元购房款，而刘加仅给付了购房意向金5万元，并未支付房屋首付款，亦未实际占有房屋。因此，从合同履行的程度看，陈亮的履行程度更高，从房屋使用现状考虑，亦应当保护已经相对稳定的实际居住状况。因此，二审法院从本案的实际情况出发，依据确定合同履行顺序的规则保护了陈亮的合法权益，驳回了刘加的诉讼请求。

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