公司员工对外代表公司签字是否有效？（一）

【律师通俗解读】
       表见代理实质上是无权代理，是广义无权代理的一种。表见代理制度是基于本人的过失或本人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为，代理行为的后果由本人承受的一种特殊的无权代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”；第五十条规定，“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”。

       具体到本案中，本案的重点在于对表见代理的理解。李义美、李刚由于未获得公积金贷款向贵阳兴宇公司提出了《房屋转让申请》，贵阳兴宇公司员工肖凯在《房屋转让申请》上签字表示同意，而肖凯系贵阳兴宇公司售楼部经理，销售房屋是其必然的工作内容之一，其特殊身份也使得李义美、李刚相信其有代理权限，其代理行为有效，一、二审法院均对该事实予以了确认，认定《房屋转让申请》是李义美、李刚与贵阳兴宇公司形成合意所签订，支持了李义美、李刚的诉讼请求。

附相关案例（可跳读）
【案件基本信息】

1. 裁判文书号

贵州省贵阳市中级人民法院（2014)筑民一终字第993号民事判决书

2. 案由：房屋买卖合同纠纷

【基本案情】

       2012年11月15曰，李义美、李刚与贵阳兴宇公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定李义美、李刚购买贵阳兴宇公司开发的坐落于贵阳市云岩区新天大道某房屋，建筑面积137. 04平方米，总价款578309元，折合每平方米单价为4220元，合同中约定李义美、李刚交付首期房款298309元，余款28万元通过公积金贷款支付。2013年6月8日贵阳市住房公积金管理中心终止向李义美、李刚发放贷款。2013年7月22日，李义美与贵阳兴宇公司员工肖凯达成了一份《房屋转让申请》，该申请约定李义美、李刚以4600元/m2的价格将该房屋转让给他人。2013年8月21曰，贵阳兴宇公司将该房屋以644088元的价格卖给了案外人田仁灵。2013年8月22日，贵阳兴宇公司退还了李义美、李刚交纳的购房款298309元及代收的其他费用。但拒不履行返还转让房屋差价的约定，李义美、李刚诉至法院请求判令：贵阳兴宇公司返还李义美、李刚房屋转让款52085. 2元。

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