西安婚姻家事李永强律师
婚姻、继承、房产律师,周三至周六是我的义务咨询日,可以电话预约后到律所免费咨询
13772516816
咨询时间:07:30-20:00 服务地区

房屋“层高缩水”违约及赔偿的认定(一)

作者:西安婚姻家事李永强律师时间:2018年05月20日分类:律师随笔浏览:517次举报

【律师通俗解读】
1.层高缩水是否违约?

在买卖双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,内容合法有效的前提下,对双方当事人均具有法律约束力,双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担相应的违约责任。具体到本文案例中,涉诉《商品房买卖合同》明确约定商品房层高为3米,但实际被告闽东地产公司交付给原告林碧珍的房屋却为2.9米,与约定不符,显然构成违约。虽然本案商品房确系依据2. 9米进行设计施工,但即便如被告闽东地产公司抗辩系笔误,也属于其自身原因所导致,由其承担法律后果亦属合理。此外,合同之债系严格责任,并不考虑当事人一方是否具有过错,因此,被告闽东地产公司的主张难予支持。原告林碧珍作为房屋买受人,在签订合同之时既无法看到设计施工图纸,也无商品房成品可供参考,其仅能依据合同来确认闽东地产公司的真实意思。双方既然已经在本案诉争合同上签字确认,应当认定双方就商品房层高3米已经达成合意,被告闽东地产公司所交付之商品房未符合层高约定,已经构成违约,应当承担相应的违约责任。

2.具体赔偿标准的认定问题

业主购买开发商所有的房屋,其所购买的是商品房的实际居住空间而非面积,因此,层高缩减必然造成业主居住的房屋空间的缩减,也给业主装修、使用房屋造成一定程度的影响,继而影响业主生活、居住的舒适度。由于本案双方在合同中并未约定如何计算违约的损失,因此该损失计算应当综合考虑原告的实际损失情况及被告闽东地产公司的违约程度。从本案来看,诉争商品房层高高于法定标准2. 8米,层高缩减0.1米给原告造成相对有限,也并未给原告使用和居住商品房造成较大的不便,该商品房的房价也并未因为层高缩减0.1米而产生大幅下降。而从被告闽东地产公司提供的建施图来看,被告闽东地产公司也确系按照层高2. 9米进行设计施工,其违约行为确存有笔误之可能,并非故意违约。因此,原告主张完全比照面积缩水方式计算层高缩水,并未考虑实际受损及被告的违约程度,过分加重了被告闽东地产公司的责任,有失公平。在违约金计算的尺度标准上,由于本案之外另外有系列案40余件,该商品房各业主的情况也略有不同,其违约金的合理计算标准应当有所区分,应充分考虑各业主实际出资状况及本地区人民的经济生活水平,以体现受益行为和负担行为互相衔接,综合考虑上述情况,法院酌定被告闽东地产公司按照诉争商品房总购价款的1.5%赔偿原告,较为合理。


附相关案例(可跳读)
【案件基本信息】

1. 裁判书字号

福建省宁德市蕉城区人民法院(2013)蕉民初字第1837号判决书

2. 案由:商品房销售合同纠纷

【基本案情】

2011年间,原、被告签订《商品房买卖合同》,约定:原告向被告购买位于宁德市鹤峰路西侧“灵秀山庄”一号楼商品房一套,建筑面积92.02平方米(其中:套内面积76. 63平方米,公摊面积15.39平方米),层高3米,单价4513元/平方米,总价款415286元。诉讼中,原、被告一致确认诉争商品房实际层高为2.9米。另查明,“灵秀山庄” 一号楼规划设计一楼层高为3米,二至十七层层高为2.9米。此后,原告遂以层高缩水为由,诉至法院请求依法判准被告赔偿原告损失20764. 3 元。

被告宁德市闽东地产开发总公司认为:1.被告是严格依据建设规划设计图设计施工的,诉争一号楼除一层屋高设计是3米,二层以上层高均设计为2.9米,被告提供给原告的房屋均符合设计要求,并且也高于国家相关的标准。2.房屋实际层高为2.9米,之所以在合同中房屋层高书写为3米系笔误,错把一层层高套写到二层以上。3.被告提供的商品房虽然实际层高与约定层高不符,但原告并没有因层高的变动造成实际损失。综上,原告主张的诉讼请求没有事实依据,应予以驳回。


注:本文系转载,仅供普法学习。


西安婚姻家事李 已认证
  • 执业15年
  • 13772516816
  • 陕西德伦律师事务所
咨询律师
  • 入驻华律

    8年 (优于51.16%的律师)

  • 用户采纳

    68次 (优于97.77%的律师)

  • 用户点赞

    299次 (优于99.56%的律师)

  • 平台积分

    109331分 (优于99.68%的律师)

  • 响应时间

    一天内

  • 投稿文章

    13622篇 (优于99.54%的律师)

版权所有:西安婚姻家事李永强律师IP属地:陕西
技术支持:华律网蜀ICP备11014096号-1 个人网站总访问量:5461622 昨日访问量:4089

华律网提示:本页面内容信息由律师本人发布并对信息的真实性及合法性负责,如您对信息真实性及合法性有质疑,请向华律网投诉入口反馈, 有害信息举报