房屋连续买卖中办理变更登记的义务人认定

       导读：拆迁安置屋连续买卖但未办理所有权转移登记是指被拆迁人在未取得房屋所有权的前提下将其资格权利以买卖合同的形式转让给下手，而下手又将该房屋或资格连续转让，在可以办理房产证的前提下终局买受人应如何主张办理所有权转移登记手续的一类案件。

【律师通俗解读】

       在房屋流转过程中的各方当事人均对合同无异议的情况下，讼争房屋的所有权变更登记手续该如何办理。有观点认为，应依次办理权属变更登记手续，防止当事人通过此种手段规避税收征管；也有观点认为，不需要依次办理房屋所有权转移登记，即由登记所有权人直接变更为终局买受人。第二种观点是现今司法实践中更多的一种处理方法，其法理依据为房屋买卖合同属于一种双务合同，即一方交付购房款，另一方交付房屋并协助办理房屋所有权转移登记。房屋的买受人在交付购房款后，享有要求出卖人交付房屋并协助办理所有权变更登记的权利。在房屋流转过程中所签订的合同，实质上可以看成一种债权让与，房屋的买受人将自己对于房屋的占有权通过买卖合同的形式转移给房屋的下手买受人，故实际承担合同履行义务的即协助办理房屋所有权变更登记应由被安置人履行相应的手续。依据债权让与的原理，债权让与时原来的债权人只需要向债务人履行通知的义务，而不需要征求其是否同意。房屋办理物权登记不是法律的强制性规定，而是一种鼓励行为，即将原来一种债权上的权利通过登记后转变为一种物权上的权利。同时，办理房屋权属登记物后，第三人基于物权的公示公信原则，取得所有权的，适用善意取得制度。不动产物权的登记行为，更有利于维护社会经济秩序，保护第三人利益。当然如果购买房屋的买受人不愿意办理所有权变更登记，愿意承担由此带来的风险，法律并不予以禁止，是当事人处分自己民事权利，行使自由意志的表现。

附相关案例（可跳读）
【案件基本信息】

1.裁判书字号

四川省成都市中级人民法院（2014)成民终字第3561号民事裁定书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

【基本案情】

       曾泽鸿、陈淑华系夫妻关系，邛蛛市因城市拆迁需要，拆迁了二被告的房屋并对二被告进行了拆迁安置，给付了二被告享有购买邛崃市临邛镇“洪川安置小区”房屋一套的安置计划。二被告拿到安置计划后，将该安置计划出让给第三人张川。第三人张川凭安置计划取得了邛崃市临邛镇房屋。2010年3月3日，张川将该房屋卖给第三人段淑华，当日，二被告向段淑华出具了《授权委托书》和《声明书》，表示段淑华享有该房屋的所有权利并有权转让。2010年9月23日，段淑华将该房屋卖给原告。原告购买后装修入住至今。现该房屋已具备办理产权登记的条件，遂诉请二被告协助办理所有权变更登记手续。

【案件焦点】

       二被告是否负有为原告履行协助办理变更房屋所有权登记。

【法院裁判要旨】

       四川省成都市邛崃市人民法院经审理认为：原告与第三人段淑华凭《授权委托书》和《声明书》签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。因二被告系该房屋的初始登记人，在该房屋发生买卖后，二被告就有协助办理房屋过户的义务。因此，二被告的辩称理由不能成立，本院不予采纳。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条之规定，判决如下：

       一、原告张勇与第三人段淑华在2010年9月23日签订购买邛蛛市临邛镇洪川小区房屋的《房屋买卖合同》有效；

       二、被告曾泽鸿、陈淑华在本判决生效后十日内协助原告张勇办理邛崃市临邛镇洪川小区房屋的所有权证和土地使用权证登记手续后转移登记在原告张勇名下。

被告曾泽鸿、陈淑华持其不负有协助义务提起上诉，后撤回上诉。

注：文本系转载，仅供普法学习。