“房改出售的成本价房”是否影响《房产买卖合同》的效力

【律师通俗解读】
不动产的物权取得以登记为要件，登记具有权利推定的效力，其上记载的权利人应当被推定为法律上的权利人，登记记载的事项具有公信力。不动产登记还具有公信力，任何因为信赖登记内容而与登记权利人就登记的财产进行交易的相对人，都能依其信赖获得保护。房屋的唯一所有权人，有杈独立处分该房屋，基于该等条件下所签订的房屋买卖合同即为有效。具体到本案中，根据房屋所有权证的记载，房屋所有权人为徐德元，其上虽载明房屋为“房改出售的成本价房”，但并未改变徐德元作为房屋所有权人的法律效力，故原告基于对登记内容的信赖而与被告签订房屋买卖合同是合法有效的，系双方真实意思表示，不存在欺瞒。被告未按约定履行合同构成违约，必须依约支付违约金。

附相关案例（可跳读）
【案件基本信息】

1. 裁判书字号

福建省福州市晋安区人民法院（2013)晋民初字第1688号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

【基本案情】

原、被告双方于2013年1月29日在第三人福州福房网房产代理有限公司（简称福房网公司）居间介绍下，就关于购买坐落于福州市晋安区某号的房屋及其附属间事宜，订立了《房产买卖合同》、《补充协议》、《居间合同》、《交易服务合同》。《房产买卖合同》约定：被告保证上述房产产权清晰，无任何纠纷，房产成交价为人民币89万元，及违约条款。《补充协议》约定：2013年3月20日双方前往福州市房产交易中心办理房产过户手续。合同签订后，原告依约支付了 15万元购房款作为履约保证金。2013年3月20日，被告未及时办理过户手续，2013年4月22日，被告明确表明不愿出售上述房产，理由在于原告黄仕勇与第三人非善意人，讼争房屋产权证已经注明为房改房，且被告已告知原告及第三人其老伴已经去世，讼争房产存在继承问题，原告和第三人明知讼争房屋为共有房屋，仍然欺骗鼓动被告签订《房产买卖合同》和《居间合同》，在讼争房屋共有权人徐德元儿子徐飚及徐山追认以及徐德元未取得处分权之前，原、被告双方签订的《房产买卖合同》是无效的。

【案件焦点】

原、被告双方签订的《房产买卖合同》是否有效。

【法院裁判要旨】

福建省福州市晋安区人民法院经审理认为，被告持有诉争房屋所有权证，诉争房屋及其附属间属被告徐德元所有，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定：“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。被告徐德元自愿就其所有的房屋与原告黄仕勇签订房屋买卖合同，没有违反法律规定，原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方应依约履行。房屋所有权证附记虽载明房屋为“房改出售的成本价房”，但并未改变徐德元作为房屋所有权人的法律效力，被告徐德元以讼争房屋为房改房、系家庭共同所有、其无处分权为由主张双方订立的房屋买卖合同无效，不能支持。原告黄仕勇以被告徐德元未履行房屋买卖合同为由通知其解除合同，与法无悖，可以支持。双方订立的合同已明确约定了履行期限，被告关于其未取得完全产权，合同履行条件尚未成立的抗辩理由不当，不予采信。因被告徐德元未履行合同义务，已经违约，应承担合同约定的违约责任。原告黄仕勇关于被告徐德元支付迟延履行金、中介佣金及律师费的主张，不再支持。合同解除后第三人应归还被告徐德元房产证及结婚证。涉及第三人的居间合同法律关系宜另案审理。

福建省福州市晋安区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

一、解除原告黄仕勇与被告徐德元签订的《房产买卖合同》及《补充协议》。

二、被告徐德元应于本判决生效之日起十日内支付原告黄仕勇违约金人民币150000元。

注：文本系转载，仅供普法学习。