借名购房关系的认定及效力（一）

【律师通俗解读】
       借名购房在法律上并无相应规定，但涉及相当复杂的利益关系，往往受到公序良俗的严格规制，如何在法律许可的范围内恰当地平衡各方的关系，是司法审判中面临的很大困惑。通常，法院在审理该类案件中会审查以下几点内容：

一、所有权归属与出资关系的界分
       诉讼中，当事人以自己是实际出资人、购房属于借名购房关系为由、要求办理变更登记的房屋买卖合同纠纷，实质上均是围绕所有权的确认和归属而展开。根据《物杈法》第九条①、第十四条②、第十六条③及第十七条④的规定，结合物权法上不动产物权的变动一般必须依法登记，并且不动产登记薄是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。由此可见，不动产登记薄与不动产权属证书上登记的主体才是该不动产物权的权利人，除非确有证据证明登记错误，或双方之间存在合法有效的法律关系，如借名购房合同关系。
       对于借名购房案件的审理，必须将是否存在借名购房的事实审查作为核心部分，区分实际出资可能引起的借贷关系与所有权归属的关系，实际出资人不能单纯被认定为所有权人。

二、借名购房合同的效力
       由于是否存在借名购房的事实是审查的核心部分，而借名购房合同是否有效又是合理质疑不动产登记薄与不动产权属证书登记、进而办理权属变更的关键，故先需要对借名购房合同的效力问题作出分析。
       借名购房事实上是一种存在借名人与登记人之间的约定，属于合同法规制的合同关系。尽管《中华人民共和国合同法》没有明确规定这种合同类型，但这并不影响该法的适用，只是作为无名合同，应当适用合同法总则并参照类似有名合同的相关规定。
       根据购买房屋的性质，可以将借名购房合同区分为两大类。一类是借名购买政策性保障住房，包括经济适用房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名购买该类房屋是规避了购房资格的限制，与国家保障中低收入等特定人群居住权利的政策背道而驰，也损害了广大潜在符合购买保障性住房资格群众的利益，违反了社会公共利益，因此该类借名购房合同应当认定为无效。借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。但是借名购买的经济适用房的原购房合同系2008年4月11曰（含）之前签订的，当事人在借名购房合同中约定在上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定借名购房合同有效。
       另一类是借名购买普通商品房，多数是为了规避限购、信贷政策。规避限购、信贷政策并没有侵犯公共利益。如规避限购政策，借名购房的行为没有致使购房数量超出国家调控的总量，没有侵犯社会公共利益。因此，借名购买普通商品房的行为未侵犯社会公共利益，在符合一般合同成立、生效要件的情况下，借名购买普通商品房的合同应认定为有效。本文“借名购房”所指的也正是这类借名购买普通商品房的合同。

三、借名购房关系的具体认定
       认定借名购房的最大困难在于，当事人往往在具体的交易过程中并没有形成书面明确的借名购房合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”的规定，依据借名购房关系要求房屋过户的一方当事人，承担着证明双方之间存在借名购房合同的举证责任。而事后发生纠纷后显然举证极为困难，在无法举证及推定的情况下，即便能够证明实际出资，也仅能让法院确信借贷关系而非借名购房关系。
       对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条作出了细致规定。根据该条，法院在处理此类纠纷的过程中，主要从以下三方面的证据来认定是否存在借名购房的合同关系：第一，借名人与登记人之间存在的借名登记约定，如双方签订的书面合同；第二，借名人对房屋购买确实存在出资关系，如银行转账凭证，或者是被借名买房人出具的收款凭据等；第三，借名人实际享有房屋权益，如借名人参与购房手续的办理、借名人实际在房屋内装修、居住、借名人持有房产证及购房合同等。如果借名购房双方没有书面约定，则可依据查明的事实进行综合推定。
      

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