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房屋交付后还能否依据合同约定解除商品房买卖合同(一)

作者:西安婚姻家事李永强律师时间:2018年05月19日分类:律师随笔浏览:1614次举报

【律师通俗解读】
       合同几乎全部履行完毕,如一方当事人依约行使解除权,会使合同无效并损害第三人的利益,不符合当事人缔约的初衷和尽量使合同有效的立法目的。因此,当事人不得滥用合同解除权。在房地产市场领域,依照按揭制度的规定,开发商为购房者购房贷款提供阶段性担保,在房屋建成办理完房屋所有权证并办妥抵押登记手续后,开发商的担保义务终止,转为房屋所有权证的抵押,开发商不会在房屋交付后因购房者的断供承担担保责任,但在实践操作过程中,因各种原因,开发商在交付房屋给业主使用后,业主没有及时办理房屋的产权证,导致开发商仍然为购房者的房屋贷款承担担保责任,如业主断供导致开发商承担担保责任,开发商往往依据合同约定提出解除与购房者的商品房买卖合同,要求收回房屋并要求购房者承担高额的违约责任。本作者认为开发商的该请求不应得以支持。首先,业主已经依照约定支付了购房款,开发商也依照约定交付了房屋,业主对房屋实际占有并使用,双方权利义务基本履行完毕,如支持开发商的请求,会使得双方签订商品房买卖合同的目的无法实现,增加交易的成本。其次,业主已经实际入住并装修使用,如支持开发商的请求即解除原、被告的商品房买卖合同、要求被告搬离已居住房屋,并要求被告承担违约责任,会使得双方当事人的利益严重失衡,不利于社会稳定。再次,本案中存在两种法律关系,一种是开发商和业主的商品房买卖合同,一种是开发商、银行和业主之间的借款担保合同关系,在商品房买卖合同关系中,业主已经将购房款包括银行的贷款全部支付给开发商,购房者的付款义务已经完成,所以在商品房买卖合同中,购房者并无严重违约行为;在借款担保关系中,购房者没有按期归还贷款的行为,开发商已经就其代购房者归还给银行的行使追偿权,权利已经得以救济,故开发商再依据约定解除商品房买卖合同系重复主张权利,如得以支持则显失公平。


附相关案例(可跳读)

【案件基本信息】
1. 裁判书字号
江苏省常州市武进区人民法院(2014)武民初字第727号民事判决书
2.案由: 商品房预售合同纠纷


【基本案情】
       2011年7月21日,原告作为出卖人、被告作为买受人签订了商品房买卖合同及合同补充协议并在网上备案,约定:被告购买原告开发的暂定名为御城二期施工编号为X幢乙单元X号的商品房;房屋总价款1426435元;被告自预售合同签订之曰起1日内支付全部房款的30%,金额为428435元;剩余房款金额998000元,应于合同网上备案之日起7日内申请办理银行贷款手续,并按贷款方式付款;出卖人应于2011年8月21日前将符合条件的商品房交付给买受人;合同补充协议(附件四)第13条约定:无论买受人因任何理由逾期偿还金融机构贷款,导致出卖人承担保证责任,代买受人向金融机构偿还欠款本金、利息及罚息的,视为买受人对出卖人构成违约,买受人除按照三方合同约定及法律规定承担有关责任外,出卖人有权按照以下任何一种或者几种方式追究买受人之责任:(1)出卖人有权向买受人追偿其代偿的本金、利息和罚息;(2)出卖人有权解除商品房买卖合同,出卖人解除商品房买卖合同的,有权向买受人主张全部房价款20%作为违约金,并有权在应退还给买受人的房款中直接扣除;(3)如买受人尚未办理商品房交付手续或产权证手续,出卖人有权拒绝为买受人办理上述手续。合同补充协议第14.2条约定:法律规定或双方约定的出卖人可以解除合同的条件成就后,出卖人解除合同的,买受人应当于合同解除十日内完成腾房,支付因房屋及其附属设施、设备产生的所有费用,并与出卖人交接房屋。买受人除承担合同及补充协议之违约责任外,还应向出卖人支付自房屋交付之日起至该商品房交还出卖人之日止的房屋使用费,且出卖人无须对买受人的装修及搬迁损失等进行任何补偿。诉讼中,被告陈家祥的代理人陈家云称本案所涉商品房是其代签,但被告陈家祥知道代签合同事实。2012年6月11曰,原告将本案上述商品房交付给被告方,被告方实际入住并装修使用,但该商品房尚未办理房屋产权登记。



注:文本系转载,仅供普法学习。


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