【律师通俗解读】
       在房屋买卖中，交钥匙的行为是否可认定为交付房屋，其观点大致可分为三种：一种观点认为：买房中交钥匙就等于交房；另一种观点则认为：交钥匙不等于交房，而且合同中双方明确约定了房屋交付的方式，应当根据合同约定履行，房屋才算交付；第三种观点则认为：房屋交付的核心是转移房屋占有，只有售房人履行了房屋占有转移的法律行为才能认定其履行了交房义务。

笔者比较认可第三种意见，结合本文案例，理由如下：
一、从房屋交付的含义来看，刘守旗未能履行交房义务。
       首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对交付做了明确阐述：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。由此可见，在房屋买卖合同中，交付意味着转移占有。转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。占有人转移占有，自受让人取得事实上物的管领力时完成。占有转移必须满足以下三个条件：一是前提条件，出让人必须占有对标的物（自行交付），或虽非亲自占有标的物，却仍保持对标的物实际控制能力；二是主观方面有移转占有的意思表示，出让人主观上必须要有转让的意思表示；三是客观方面，有移转占有的行为。
       本案中，案外人刘某对房屋实际居住使用，形成了对涉案房屋的实际占有状态，且刘某对房屋的居住使用并不听从刘守旗的意志，刘守旗丧失了对涉案房屋的实际控制，这意味着刘守旗缺乏交付房屋的前提条件。因此，刘守旗没有、也没有能力履行交付房屋的义务。

二、从文义解释的角度分析合同，移交房屋钥匙并不等于交付房屋。
       刘守旗与樊波签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《合同》）第六条约定主要包括以下几项权利义务：1.刘守旗交房的义务；2.刘守旗与樊波相互配合确认、交付与接收房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品；3.刘守旗与樊波相互配合确认核实水、电、气表的读数；4.刘守旗与樊波相互配合移交房屋钥匙。从法律文书的基本规则来看，分号所隔开的几项概念之间是并列关系，也就是说《合同》第六条第一、二、三款之间是并列关系。下面需要探讨的是第六条中约定的刘守旗交付房屋与第一、二、三款之间是什么关系。如果是包含关系，第一、二、三款权利义务的主体范围不应该超过“交付房屋”的主体范围。具体到合同，“刘守旗应当在过户当曰（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给樊波”，“交付”的性质是义务性的，仅为刘守旗的单方义务。本条第一款和第二款则约定了刘守旗和樊波相互的权利和义务。第三款约定的“移交”钥匙，从用词上看，使用“移交”而不是“交付”可以看出，“移交”钥匙包含了刘守旗交付和樊波接收两方面的权利义务，而且从第一、二、三款之间的并列关系来看，“移交”钥匙的主体应该和第一、二款一致，即包括了刘守旗和樊波两方权利义务。由此可以认定，刘守旗交房与第一、二、三款之间并非包含关系，移交房屋钥匙不等于交付房屋。

附相关案例（可跳读）

【案件基本信息】
1. 裁判书字号
北京市第二中级人民法院（2014)二中民终字第08885号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷

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