【律师通俗解读】
       该案例具有一定代表性和典型性，类似实例在日常生活中较多：由单位组织进行商品房团购，购房人因参与团购而获取相应单位福利或优惠。在团购中，团购组织者通常会对享有团购权利的人进行一定限制，一般为单位职工。有时，因享有团购资格的人不愿意购买房屋，而其他人欲参与团购却因无团购资格而无法以团购价格购买房屋，就会产生本案所处理的转让团购资格的情形。实践中，转让团购资格的当事人发生纠纷的情形较为普遍，有的因开发商原因，导致受让购房资格的受让人未能实际取得房屋；有的因开发商涨价，导致受让人无法按照与转让人约定的价格购买房屋，从而要求解除合同。

       二审法院在审理该类案件中认为，首先，该类转让购房资格的合同应与《商品房购销合同》相互区分，为两个合同关系。本案中，原告的主张实际上是将两个合同关系混为一谈，其要求解除的是购房权利转让的合同，但又将两个合同中所涉款项一并要求予以退还。涉案合同的标的物为属于被上诉人享有的或被上诉人在享有权利的人处受让的参与团购的权利，通常包含有一定单位福利。转让人将自己享有或受让的权利转让给受让人，受让人亦能据此实际获得购买房屋的权利，则应认定购房权利的转让协议已经履行完毕，受让人无权主张转让人返还所收取的转让费。至于协议中约定的转让人协助上诉人更名等义务，则属于转让人的附随义务，并不因该附随义务未完成而解除合同。因此受让人主张退还转让金无事实和法律依据,不应予以支持。而受让人主张返还的购房款，一则此前该笔款项已由转让人交付开发商，上诉人欲购房，理应偿还转让人代付的该笔款项；二则如前所述，该笔款项已经属于与开发商的商品房购销合同法律关系中所涉款项，如受让人不愿意再购买房屋，则该笔款项应由受让人向开发商主张。此外，从公平角度分析，转让人将购房权利转让后，自己亦无权购买房屋，如受让人因自身原因不愿意继续购买房屋，进而要求转让人返还购房资格转让费，则对于转让人极不公平。

       其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，在实践中，为维护诚实信用原则及交易的稳定，通常将该条规定认定为管理型规范而非效力性规范。在上述类似案件中，并不因当事人转让购房权利时，房屋未实际取得权属证书而无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定亦对于上述法律适用问题作出了明确。

附相关案例（可跳读）
【案件基本信息】

1.裁判书字号

云南省昆明市中级人民法院（2014)昆民一终字第865号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷

【基本案情】

       2012年11月25日，李景萍与库跃华签订《购房名额转让协议》，约定库跃华将昆明公交集团下马村城中村改造项目团购商品房购房名额转让给李景萍，库跃华收取李景萍转让费50000元；库跃华向开发商交纳购房款200000元由李景萍一次性付清给库跃华，库跃华将交款凭证（原件）交给李景萍；库跃华应积极配合李景萍选购房屋、办理更名及相关手续，直到房产证户主转为李景萍为止；不论房价涨跌、购房单位有无调整、有无优惠政策等，双方均不得单方变动；协议生效后，单位给予该套房屋的所有福利及优惠待遇与库跃华无关，均由李景萍享有。2012年11月26日，李景萍支付库跃华转让费50000元、房款200000元。库跃华遂将三张收据原件（内容为团购房订金30000元、进度款100000元、进度款70000元）交付李景萍。后因李景萍认为其合同目的无法实现，故诉至一审法院，请求：一、判令解除双方于2012年11月25日签订的《购房名额转让协议》；二、判令库跃华退还李景萍转让费50000元、购房款200000元，并支付上述款项自2012年11月27日至实际支付之日的利息（按同期银行贷款利率计）。

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