【律师通俗解读】
       因商品房买卖合同不仅仅是平等主体之间的要约与承诺，更是行政管理行为的形式审查要件，涉及广大人民群众的民生，涉及社会和谐稳定，所以在司法实践中，认购合同能够被认定为商品房买卖合同的条件比较苛刻和全面，这需要认购合同具备《商品房销售管理办法》第十六条的全部要件，而且这一标准不宜放宽、不宜简化，这一思想被两级法院认同并落实，希望通过这一案例能够牢固树立处理此类案件的同一性。

       本案处理重点是对预约合同与房屋买卖合同区别的理解及适用。本案判决的原因是：

       其一，最高人民法院对商品房买卖合同专门作出司法解释，解释中有一部分惩罚性条款，如果随意放宽该解释试用的前提条件，则扩大了惩罚性条款的适用，使背信道德之人从中渔利，所以，尽管本案的认购合同具备了大部分条款，从某种意义上说，它也具有一定的可执行性，但终因其缺少商品房买卖合同的其他条款而被确认为预约合同。

       其二，本案双方约定“认购方须按指定的日期内签署正规《商品房买卖合同》”，说明双方不仅是要有缔约合同的磋商过程，更要有签订《商品房买卖合同》的结果，在双方未达成签约一致意思表示前，公权利无权要求平等主体之间为一定合约订立的权利。

       值得注意的是，本案原告的诉讼请求虽然被驳回，但中级法院又为原告从其他角度寻求救济的权利，所以本案的社会效果与法律效果都不错。

附相关案例（可跳读）：
【案件基本信息】

       1.裁判书字号
       黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（2014)哈民一民终字第829号民事判决书
       2.案由：商品房预售合同纠纷
【基本案情】

       2011年9月15日，原、被告订立两份广告策划服务协议，协议约定由原告给被告开发的“华远?龙湾”“华远.水木清华”两个楼盘提供“平面设计”和“环境设计”，如何宣传由被告自行找第三方联系，服务期限4个月，费用共计40万元。协议签订后，被告给付原告第一个月费用10万元，并使用原告提供的设计于9月、10月的报纸上投放了销售广告。2012年3月19日，原、被告订立《房屋认购合同》一份，约定原告认购被告所有的“华远?龙湾17号楼某号房屋（使用面积54.05平方米）”；认购价格为：“人民币贰拾伍万元整”；认购书中阐述优惠原因为：“用于出售方应付认购方广告策划服务费，全部冲抵完毕，双方互不找补”，“认购方须按出售方指定的日期内签署正规《商品房买卖合同》”，“双方同意在签订正式合同前，此认购书作为法律有效之合约”。

原告诉至法院要求被告按认购书履行义务，交付房屋。被告认为原告仅履行了 9月份的广告策划义务，且被告对此费用已支付完毕；其次，认购协议是虚假的，不同意给付房屋。

注：本文系转载，仅供普法学习。