【律师通俗解读】
1.宣传资料的法律性质
本案的第一个焦点在于明确开发商向业主发放的宣传资料及广告的法律性质是属于要约邀请还是要约，《合同法》第十五条规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示”，要约是指当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示。要约邀请不是意思表示，而是事实行为。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。要约邀请仅仅是向相对人发出的要求对方提出要约的呼唤，是缔结合同的准备行为，传统理论认为要约邀请不具有任何法律意义。
宣传资料和销售广告多数为要约邀请，但在特定条件下可以视为要约，要约邀请中的特别条件可以进入合同，构成合同当事人的权利义务。邀请人提出的条件，如果被要约人所接受，并转化为要约的内容，继而最终被承诺所接受，那么它就构成协商一致的合同条款，即使要约邀请的说明和允诺没有载入合同内容之中亦然，这就说明要约邀请与要约、承诺在内容上存在承继、容纳关系。本案中需要对宣传资料的内容进行解析，该资料中关于建筑物的颜色的描述是否属于确定的允诺以及是否对商品房买卖合同的订立及房屋价格有重大影响。宣传资料中有“以政府相关部门批准文件及《买卖合同》约定为准”的字样，这表明其中关于颜色的内容仅为描述而不属于允诺，建筑物的颜色可能会对业主选择具有一定影响，但通常不会对合同订立及房屋价格产生重大影响，所以本案中宣传资料中的内容应属于要约遨请，而不能视为要约，也不能视为合同内容。此外，在买卖双方签订的协议中亦做出特别约定，即合同签订前的广告、沙盘等表达的信息不作为确定出卖人与买受人权利义务及责任的依据，卖方向买方做了充分的告知。综上，无论从宣传册内容还是合同内容分析，宣传册中的信息均不能视为合同条款，故被告不该承担违约责任。
2.业主主体问题
业主对建筑物内的住宅的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，本案中，建筑物的外墙属于该建筑物全部业主的共有部分，外墙的更改涉及其他共有权人的利益，个别业主无权处分共有部分。
原告的主张不仅在法律上没有依据，而且从经济成本角度考虑也不具有合理性及可行性。开发商在外墙施工时采用的施工工艺及材料符合施工要求，而且投入的成本并不低于宣传册上宣传的材料成本，从视觉观感角度上看，并未明显背离其所作宣传，对业主的居住使用亦没有影响，外墙的投入成本已经较高，若更改外墙将会使得成本与收益严重失衡，缺乏合理性及可行性。
附相关案例（可跳读）：
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市海淀区人民法院（2014)海民初字第27472号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
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