【律师通俗解读】
本案处理重点主要在于如何确定被告因逾期交房致合同解除后给原告造成的实际损失。我国《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，但对如何确定损失，没有规定。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
根据上述合同法规定的损失赔偿范围，因违约造成的损失不仅包括原告的实际损失，还应包括可得利益损失，具体到本案中，似乎应当支持原告关于要求被告支付违约金及赔偿利息损失（包括首付款及按揭贷款的利息损失）的诉讼请求。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，具体到商品房买卖合同中，因逾期交房造成的实际损失仅从可得利益损失的角度予以规定，对购买人此前支付首付款及按揭贷款的利息损失不予考虑，且《商品房买卖合同》（浙江省住建厅统一制作的合同）第九条第一项第二款的约定的违约金计算方式即按原告已付购房款的2%计算，其背后的损失比较也是仅从可得利益的角度考虑，即从如被告按期交房，原告可获得的租金收入，并没有考虑原告支付的首付款及按揭款的利息损失。具体到本案中，为维护《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房买卖合同》的统一性，本院还是仅从可得利益的角度出发，分段处理了原告的实际损失。
值得注意的是上述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房买卖合同》（统一制作的格式合同）是在商品房价格长期处于上升周期过程中出台的。房价处于上升周期中，开发商逾期交房，购买人一般情况下无需选择解除合同，只需转手买卖，既收回购房款，又获得差价收益。
因此对上述解释及商品房买卖合同关于违约金规定的合理性及效力不提出异议。但随着房地产行业进入周期拐点，房价进入了长期下降通道，因被告逾期交房导致合同解除，明确如何保护购买人实际损失便提上日程，上述司法解释及商品房买卖合同关于损失的确定是否合理，值得商榷。
附相关案例（可跳读）：
【案件基本信息】
1.裁判书字号
浙江省绍兴市诸暨市人民法院（2014)绍诸店民初字第152号民事判决书
2.案由：商品房销售合同纠纷
【基本案情】
2012年1月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于诸暨市店口镇“状元名府”五幢2单元某号商品房，总计房款619768元，定于2013年5月31日前交房。同时合同约定：如逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款249768元，天然气初装费2750元，并在中国建设银行诸暨支行办理了 37万元的住房贷款按揭手续，履行了其余购房款37万元的付款义务。后被告未按照合同约定向原告交付房屋。2013年11月19曰，原告向被告邮寄送达了解除房屋买卖合同通知书，被告收到该通知书后至今未履行退款义务。原告要求判令：一、确认原、被告间的商品房买卖合同已经解除；二、要求被告返还原告购房款及天然气初装费计622518元，并支付原告违约金12395. 36元及赔偿以购房款622518为基数按6. 15%计算至判决确定给付之日止的利息损失（其中首付款252518元自2012年1月9日起计算，其余购房款37万元自2012年6月25日起计算）。审理中，被告对解除合同、返还购房款及支付违约金12395.36元没有异议，但认为原告要求赔偿利息损失没有事实和法律依据，故不同意赔偿。
注：本文系转载，仅供普法学习。
