【案件焦点】

       如何认定被告因逾期交房致合同解除给原告造成的实际损失。

【法院裁判要旨】

       浙江省绍兴市诸暨市人民法院经审理认为：合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。鉴于本案被告对收到合同解除通知书、解除合同、返还购房款及支付违约金12395.36元没有异议，故对原告该三项诉请，本院予以支持。对原告主张的要求被告赔偿以购房款622518为基数按6. 15%计算至判决确定给付之日止的利息损失（其中的首付款252518元自2012年1月9日起计算，其余购房款37万元自2012年6月25日起计算）的诉请，本院认为，对被告因逾期交房给原告造成的损失，应分段考虑，一是在商品房买卖合同解除之前的损失；二是商品房买卖合同解除之后造成的损失。对商品房买卖合同解除之前的损失，应从原告的可得利益角度考虑，即如被告按期交房，原告可获得居住收益，一般参照同地段同类房的租金收人。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿金额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金标准确定，也体现了根据可得利益原则确定实际损失，并不是根据原告支付首付款及获得按揭款之日起计算的利息损失。根据双方在《商品房买卖合同》第九条第一项第二款的约定，被告应当自原告的解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并支付按原告已付购房款的2%计算的违约金。因双方就逾期交房约定了相应的违约金，且该违约金与上述方法计算的损失赔偿额相比未见明显不合理，故对原告因被告逾期交房造成的在本案商品房买卖合同解除之前的损失，应以双方约定的违约金为准。对原告在被告收到商品房买卖合同解除通知之后的损失， 原告返还购房款，后被告未按照此约定期限向被告返还购房款，理应依约赔偿原告该购房款此后的利息损失。故对原告要求被告赔偿利息损失诉请的合理部分，应予支持，即被告应赔偿原告总购房款622518元(包括天然气初装费2750元）自2013年12月21日起至本判决确定给付之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
      一、 确认原告吴秋苹与被告浙江诸暨盛业房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》于2013年11月20日解除；
      二、 被告浙江诸暨盛业房产开发有限公司应返还原告吴秋苹购房款及天然气初装费合计622518元，并支付违约金12395. 36元，以及赔偿原告自2013年12月21日起至本判决确定付款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率以总购房款622518元为基数计算的利息损失，款限本判决生效之日起二十日内付清；
       三、 驳回原告吴秋苹的其余诉讼请求。

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