【律师通俗解读】

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第十八条的规定，如果逾期办证是由于出卖人，也即本案开发商的原因造成的，出卖人应该承担违约责任。而本案福建百宏房地产开发有限公司逾期办证的原因较复杂，既有安溪县住房和城乡规划建设局在办理该工程竣工备案时多次请示上级主管部门和多方协调的原因，也有福建百宏房地产开发有限公司未能及时提交办理竣工验收备案需提供的全部材料的原因。对于混合原因造成的逾期办证，福建百宏房地产开发有限公司（以下简称百宏公司）是否应该承担违约责任就成为审理本案的审理重点。

1.  转移房屋所有权是开发商主合同义务，不能等同于交付证件、单据之类的附随义务。
       根据《合同法》第一百三十五条的规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。对于不动产的商品房买卖，标的物所有权转移行为的完成，以办理房屋所有权登记手续，取得房屋所有权证书为成就条件，这也是不动产物权变动公示原则的具体体现。开发商是商品房买卖合同的出卖人一方，显然在交付实物之外还负有移转标的物所有权的义务，否则不能称之为“买卖”，因此移转标的物所有权是出卖人一方的主合同义务，而不能等同于交付证件、单据之类的附随义务。登记办证过程中，开发商依据买卖合同负有的转移所有权的义务通常被表述为“协助办证义务”。“协助办证义务”的内容包括：（1)办备初始登记前应由开发商前先行取得的文件，如办理竣工验收备案；（2)为实现转移登记，应当由开发商承担的办理初始登记及其他办证义务；（3)依据合同约定，将办理权属登记需由开发商提供的材料交付购房人申请办证或者通知购房人递交办证资料和缴纳税费代为向房屋权属登记机构申请办证。

2.  开发商承担逾期办证违约责任的前提是由于开发商的原因导致的办证迟延，对于非开发商的原因导致的办证迟延无须承担违约责任。
      《司法解释》第十八条规定的开发商承担违约责任的前提是由于出卖人的原因导致办证迟延，对此要严格执行，不得扩大或减小适用范围。所谓由于“出卖人的原因”应当是指开发商具有过错的情况，例如：（1)开发商未及时办理竣工验收备案等办理初始登记的前置手续；（2)开发商未及时将符合办理产权证要求的相关材料提交给房屋权属登记机构的；（3)开发商未能根据合同约定及时将办理权属登记需由开发商提供的材料交付购房人或者通知买受人办证的；（4)由于出卖人违反相关法律法规（如违反检测要求、变更规划内容、超规划面积等等）的情形，导致办证迟延的。如果出卖人没有过错，则不应承担违约责任。在开发商将有关办理办理产权证要求的相关材料报送房屋权属登记机构后，房屋权属登记机构对相关手续按照行政规章进行审批的过程和时间、最后何时发放产权证都非开发商主观意志所能决定，而在开发商递交的手续齐全的情况下，由于政策变化、房屋权属拖延办理或请示汇报等导致产权证迟延交付时，开发商是没有过错的，不应当承担违约责任。

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