《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条所描述的就是“承租人的优先购买权”。承租人在行使优先购买权时并非毫无限制，且在行使权利时也需要符合一定条件。

      《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第24条规定了承租人优先购买权行使的四种例外情形：

1、租赁物的买受人为出租人的近亲属

       为促进社会和睦，家庭和谐，在法律中时常有关于近亲属的“特殊对待”，而承租人优先购买权的其中一个限制就与出租人的近亲属有关。根据我国法律规定，出租人近亲属的购买权是可以对抗承租人优先购买权的。这主要受中国的社会习俗所影响，我国是靠亲情和人情为纽带联系起来的熟人社会，人们在经济交往中，亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素，因此法律为了维护家庭和睦，就有了出租人近亲属购买权排除承租人优先购买权的规定。

2、房屋共有人行使优先购买权

       法律规定共有人具有优先购买权，目的是简化物权关系，维护共有关系的稳定性，充分发挥物的用益价值，而承租人优先购买权主要是维护使用关系的稳定性，从利益衡量的角度考量，应当优先保护共有人的购买权。

3、承租人在15日内未明确表示愿意购买

       出租人履行告知义务后，承租人在15日内未明确表示愿意购买的。本项是对《合同法》第230条规定的进一步细化。从权力义务对等的角度分析，承租人如果不在合理期限内行驶有限购买权，将导致出租人所有者权益受到损害。在房屋交易市场价格波动加大的情况下，这种损害更加明显。因此，本项将承租人接到通知后15日内，作为行使优先购买权的合理期限，逾期视为承租人放弃优先购买权。

4、购买房屋的第三人出于善意并办理登记手续

      《物权法》第106条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，在不知情的情况下，支付了合理对价，并完成了不动产登记手续后占有该财产，即使出让人无处分权，受让人仍可取得转让物的所有权。此条款的规定主要是为了维护善意第三人的合法利益，同时维护买卖市场的稳定发展。若是第三人不符合以上任何一个条件的，那么房屋的买卖行为无效，至于如何判定第三人是否善意，就要另作他论了。

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