【律师通俗解读】
       本案处理重点主要在于对违约金调整中的举证责任分配和逾期交房给买房人造成损失的认定问题的理解。关于违约金调整中的举证责任分配的问题。《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。此条明确指出，法院应以实际损失为基础进行调整，而要确定损失大小，首先涉及举证责任分配问题，即由谁举证。本案将举证责任划分给主张违约金过高的一方。“谁主张，谁举证”是基本的举证责任分配规则，除非法律有特别规定，否则应由主张方负举证责任。在当事人请求法院对约定违约金进行调整的情况下，仍应由主张调整违约金的一方承担举证责任，其举证责任的范围为证明实际损失的大小和约定违约金是否过分高于或低于实际损失本案中，双方将逾期交房违约金的计算标准约定为日万分之五，被告认为约定违约金过高，应由其对约定违约金过分高于给原告造成的损失承担举证责任。
       关于逾期交房给买房人造成损失的认定问题，最高法院审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第十七条，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，被告主张按照同地段同类房屋的租金标准对约定违约金进行调整，并申请对房屋在逾期交付期间的租金标准进行评估。一审法院采信被告意见，通过比较发现，合同约定违约金确实远高于房屋同期的租金标准，便依照租金标准对违约金进行调整。而陈孔明未举示充分证据证明其实际损失大于依照房屋租金标准计算的损失，也未举示充分证据证明除租金损失外，其还存在其他损失。因此法院对约定违约金进行调整。

 
附相关案例（可跳读）：

【案件基本信息】

       1. 裁判书字号
       重庆市第一中级人民法院（2013)渝一中法民终字第01939号民事判决书
       2.  案由：商品房预售合同纠纷

【基本案情】

       2009年9月9日，陈孔明与宏康公司签订《商品房买卖合同》，约定由陈孔明购买宏康公司开发的“宏康浩宇”小区房屋一套，该房为清水房，面积为85平方米，房款为221100元。宏康公司应于2010年4月30日前交房，逾期交房的应自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向陈孔明支付房款万分之五的违约金。合同签订后，陈孔明支付了房款。2011年3月19日，宏康公司交房。因宏康公司逾期交房，陈孔明遂起诉请求宏康公司按照合同约定支付违约金35154.9元。诉讼中，宏康公司辩称，因逾期交房给陈孔明造成的损失应当按照同地段同类房屋的租金来认定，双方约定的违约金过高，应当予以降低，并申请对房屋在逾期交付期间的租金标准进行评估。经法院委托评估，评定涉案房屋在逾期交付期间的月租金标准为每平方米4元至8元。

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