二、限贷政策对商品房认购书的影响
(一）限贷政策能否成为撤销认购书解除合同的理由
1. 限贷政策在认购书签订后颁布的处理方式。
在合同签订后，因为出现的限贷政策，导致买方支付门槛提升，房屋买卖合同难以履行的，其法律基础和性质如何认定，理论与司法实践中存在很多观点。但首先，房产新政中的限贷政策调整不属于不可抗力，信贷手段只是房屋买卖中常见的融资手段之一，并非唯一。该手段的缺失可能造成履约的困难，但并不直接导致合同的无法履行。且信贷政策调整并非直接针对普通民事主体，具有普遍性和常规性的特点，难言不可预见。其次，限贷政策不属于情势变更，审判实务中对援引情势变更原则一直持极其谨慎态度，不应轻易打破该局面，否则易产生法官自由裁量权的过度使用，情势变更中需要公权力介入调整的显失公平必须达到相当的严重程度，房产新政中的限贷政策所带来的交易困难，并未到此种地步。再次，限贷政策不属于商业风险，在当前国家加大宏观调控力度的背景下，房屋买卖双方有可能预见国家会采取一些政策调整，但出台的时间和内容难以预料，不能以正常的商业风险来评判。

限贷政策在认购书签订后颁布的，可将此视为“不可归责与双方事由”的解除合同的情节，在实体上更有利于保护当事人双方的利益。具体做法可以参考安徽省高院《关于贯彻“新国五条”精神的通知》中：对确因贷款政策调整，购房者无力支付超过合同约定的首付款、无法获取按揭贷款或因购房资格限制无法办理房产登记等情形，应认定为《合同法》规定的“不可归责于双方当事人的事由”，允许买受人解除合同，并由出卖人返还其购房款本金及利息，但买受人主张因新政导致利率变动较大增加其负担并要求解除合同的，一般不予支持。若如本案只签订认购书还未签订房屋买卖合同的，则出卖人应当将收取定金返还给买受人。

2. 限贷政策在认购书签订前颁布的处理方式。
买受人在订立合同时已经知悉国家对银行房贷政策的调整以及因此带来的贷款风险，其不能以无法足额获得银行贷款为由要求解除合同，这种情况应属于商业风险范畴，后果应由买受人自行承担。在签订认购书时所交定金不得返还。

总的来说，原则上不应轻易解除双方合同、撤销认购书，尤其是合同签订于国家房贷政策调整之后的。对于签订于调整之前的，也只有在买房人充分举证履约困难达到相当严重的程度时，才可解除合同。

(二）因限贷政策影响按揭合同的签订是否必然影响认购书的履行
商品房按揭贷款合同与买卖合同关系紧密，银行在与买受人签订贷款合同的同时都会要求买受人将其所购商品房作为担保物为贷款合同提供担保。买卖合同的标的物与贷款合同的担保物就具有了同一性。但商品房按揭贷款合同与商品房买卖合同之间，以及认购书的履行之间都是互相独立的。商品房按揭贷款合同在效力上对买卖合同不具有从属性，买卖合同可能因法定原因无效或被撤销，但没有使贷款合同无效或撤销。另外，商品房按揭贷款合同在灭失上也不与买卖合同有从属性，买卖合同因履行完毕而归于消灭，但按揭贷款合同并未消灭，会存在十几年甚至几十年。因此，商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同之间是关系紧密却又相互独立的关系，因限贷政策影响按揭合同的签订不会必然影响认购书的履行。

附相关案例（可跳读）：

【案件基本信息】

1.  裁判书字号

  广东省广州市中级人民法院（2014)穗中法民五终字第6号民事判决书
2.  案由：商品房销售合同纠纷

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