【律师通俗解读】

商品房认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的，对双方当事人均有约束力，认购书中的定金应为立约定金，在不同情形下定金罚则有不同的适用。限贷政策在认购书签订后颁布的，可将此视为“不可归责与双方事由”的解除合同的情节，原则上不应轻易撤销认购书，尤其是签订于国家房贷政策调整之后的。商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同之间是关系紧密却又相互独立的关系，因限贷政策影响按揭合同的签订不会必然影响认购书的履行。

限购和限贷是政府目前调控房地产市场的两大主要手段。近年来不断推出的楼市调控新政，其基本导向在于通过提高购房首付和提高贷款利率来降低购房者资金承受力，遏止不合理的购房需求，通过对限贷的调控，对买卖房屋的双方当事人均产生了较大影响，一种是首付款比例提高和贷款利率增加，造成对买受人付款能力要求及购买房成本加大，使得部分买受人无力履行合同；另一种是由于银行加大对贷款对象的限制力度，致使部分买受人在新的贷款政策之下，变得不具备贷款资格，从而无力支付购房款，致使买卖双方围绕买受人应否承担违约责任等问题产生纠纷。本文就房产新政中的限贷政策作为探讨背景，就房屋买卖过程中认购书签订的若干问题予以探讨。

一、认购书中定金的性质认定及限贷政策下定金罚则的适用
(一）认购书中定金性质如何认定
首先在分析认购书中定金的性质前，先对认购书本身的定性予以探讨。在签订商品房认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履行了商品房认购书，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房销售合同。签订商品房认购书是订立商品房预售合同或商品房现房买卖合同的先决条件，因此，我们可以认为商品房认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同，对双方当事人均有约束力，当事人应当依据认购书的约定严格履行合同义务。预约是在本约的磋商过程中订立的，属于前契约阶段合同，违反预约而导致本约不成立，责任当属缔约过失责任。

《商品房买卖合同解释》第五条将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定名为预约实为本约，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款。“出卖人已按约定收取购房款”的内涵为：认购书已实际履行，出卖人已收取了购房款。由本条解释可以推论出，认购书被认定为本约，除合同条款齐备外，还应具备合同实际履行条件。

在确定了认购书可以作为独立合同后，从学理上的理解可知，定金分为五种类型，功能也各不相同，分别起到了 ：立约、成约、证约、违约、解约的证明和担保作用。开发商与买受人签订商品房认购书具有约束双方当事人在确定的期限内作为一定的民事法律行为的内容，即作为签订正式《商品房预售合同》的担保，故该定金应为立约定金。

(二）在限贷政策下认购书中定金罚则的适用
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”通常认为，商品房认购书中约定的“定金”，性质上属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定的当事人约定以交付定金作为订立合同担保的立约定金。具体处理有三种情况：

1、 因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形。在一般司法实践中，对“不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均忠实履行了预约合同中诚信谈判的义务，但商品房买卖合同认为能订立的情形。如不可抗力或其他当事人意志以外的因素导致合同未能订立，出卖人应当将收取定金返还给买受人。

2、 因当事人一方原因导致商品房买卖合同未能订立的情形。实践中，在能够确定当事人一方存在过错，导致商品房买卖合同未能签订的情况下，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定处理。在本案中，二审法院认为刘凯某、李晓某的购房行为发生在限购限贷政策出台后，应当对此政策有所知悉；且在订购书中对贷款风险已有明确约定，应当可以预见此风险，最终导致未在约定时间内签订《商品房买卖合同》的过错方为上诉人刘凯某、李晓某，因此判其无权要求返还该定金。笔者认为，如果在实践中无法确认是否一方当事人故意，则适用“不可归责于当事人双方的事由”，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

3. 如果当事人双方在合同磋商过程中均存在过错，导致商品房买卖合同未能订立的，因合同未能订立不能只归责于一方，故不能适用定金罚则。出卖人应当将收取定金返还给买受人。

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