禁止跳单条款的效力

　　禁止跳单条款的效力问题是存在争议的，不少人认为，禁止跳单条款相当于中介公司“旱涝保收”，是不公平的格式条款，应认定为无效。也有人认为，禁止跳单条款虽然限制了当事人选择中介方的权利，但属于当事人意思自治的范畴，应予以尊重。对于这个问题，应结合条款约定具体问题具体分析。
　　对于是否属于无效格式条款的问题，中介合同一般是格式条款，但格式条款并非当然无效。根据《合同法司法解释二》第九条的规定，如果中介方对禁止跳单条款没有尽到提示说明的义务，那么委托人可以主张撤销该条款。在已尽到提示说明义务的情形下，认定是否无效，则要看是否存在加重委托人的责任、排除委托人的主要权利的情形。例如，约定一旦带委托人看房，其在6个月内不论是否通过中介与房主达成合同的，均应支付中介费，该条款应认定为无效为宜。仅因为带看房的有限工作量就使得委托人陷入要么签合同要么付中介费的境地，损害了委托人的自由选择权。又如，在并非独家委托的情况下，约定只要中介方找到符合条件的买方，卖方必须无条件签订买卖合同，否则应支付相当于中介费的违约金，该条款亦应认定为无效。
　　而与上述指导案例中类似的禁止跳单条款，并不存在加重委托人的责任、排除委托人的主要权利的情形，应该属于有效。因为委托人在签订中介合同时往往已经接受了一定程度的居间服务，如果后来利用中介方提供的居间服务订立了合同，根据公平原则，则应支付相应的报酬。
是否构成违约跳单的认定

　　在禁止跳单约定有效的情况下，是否构成违约，需要综合考虑以下几个因素：第一，是否属于独家委托卖房或买房协议；第二，中介公司是否积极提供服务；第三，委托人是否利用了中介公司提供的信息而达成合同；第四，委托人是否有逃避中介费的恶意。
　　在独家委托的情况下，比如卖方只通过一家中介公司放盘，中介公司承诺在一定期限内找到符合条件的买方并促成买卖合同的订立。如果卖方在委托期内绕过中介公司和买方签订合同，那么构成违约。
　　在非独家委托的情况下，双方的证明责任都更重。如果中介公司已经促使双方进入实质谈判阶段，委托人私下获取对方联系方式并签订合同的，可以认定为违约跳单。如果中介公司提供的中介服务并不多，委托人通过另一家服务更好的中介公司签订合同，那么不应认定为违约跳单。
跳单的违约金标准

　　中介公司往往约定等于或高于正常促成交易情况下的中介费的违约金。在独家委托中，中介公司的实际损失不会超过居间报酬（可以理解为预期利益损失）。如果违约金高于居间报酬，当事人可以主张违约金过高，法院或仲裁庭可综合考虑实际损失、中介公司已经进行的工作量、委托方的过错程度，对违约金予以调整。而在非独家委托中，单独一家中介公司促成交易达成的概率并非100%，中介公司的实际损失更不可能高于居间报酬，那么，其实际损失相当于为提供中介服务实际支出的费用，法院或仲裁庭可酌情予以评判。由于我国法律对违约金采取损失填平原则，如果中介方同时主张违约金和实际费用，法院或仲裁机构可择一高者支持。

律师建议
　　房产中介公司在房屋居间过程中应谨慎制定各种法律文件，注重相关证据的保留，保护公司权利。最好与客户签订独家委托协议或注重采集保留证明已经促使双方进入实质谈判阶段的证据,一旦客户绕过中介公司私下和业主成交或是通过别家中介代办手续而没有提供正常的居间服务，就可以拿起法律武器维护自己的正当权益。

注： 本文系转载，仅供普法学习。