案例

　   2008年11月27日，中原公司带陶德华看房，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》，其中第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其关联人利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。
　　由于卖方在多家中介公司放盘，陶德华与其妻在另外两家中介公司的带领下也看了该房，其中某房地产顾问公司的报价比中原公司低20万元，并积极与卖方协商价格，最终陶德华与卖方在某房地产顾问公司居间下签订了房屋买卖合同。中原公司向法院起诉，主张陶德华的行为构成恶意跳单，要求陶德华支付违约金。
　　法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。
　　
      上述案例是最高院发布的指导案例，上述判决平衡了买方和中介方之间的利益，能够取得良好的社会效果。买方通过正当途径获得相同房源信息的，有权选择报价低、服务好的中介公司促成交易，既保护了买方的选择权，又能够促使中介公司提高服务水平、促进中介市场的良性发展。反之，如果存在买方利用中介公司提供的信息而又绕过中介签订合同，则违反诚实信用原则，构成违约，应承担合同约定的违约责任。
何谓跳单

       跳单，是指当事人通过房地产中介公司的居间服务而选定房源或交易相对方，为逃避或减少佣金，而又通过其他中介公司或直接与相对方签订合同的行为。目前房地产中介市场上普遍存在房源共享，房屋价值大又使得买卖双方对价格敏感，因此出现了不少跳单情形，中介公司为了保证自己的劳动成果不付诸东流，一般会在中介合同中约定禁止跳单条款。
　　各种名目的中介合同，如《看房确认书》、《独家代理协议》、《中介服务合同》等，只要符合“居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务”的特征，均为《合同法》上的居间合同性质。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。有些情况下，委托人实际上利用了居间人提供的信息和服务达成了交易，但跳过居间人另行签订买卖合同，则构成跳单。居间人可以主张一方恶意阻止条件成就的，视为条件已经成就，要求支付中介费，也可以在居间合同中约定禁止跳单条款，要求承担违约责任。但形形色色的禁止跳单条款并不一律有效或一律无效。

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