一是置业者与开发商签订的房屋销售合同无效，置业者有权退房。

二是开发商根本违约，置业者有权解除合同，并追究开发商的责任。

下列情形可以作为拒收的正当理由：

1、房屋未经竣工验收合格;

2、交付时不具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;

3、道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础生活设施不具备使用条件;

4、建设单位变更商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸未通知买受人;

5、交付的时间迟延，达到买受人单方解除合同的条件;

6、竣工测绘的房屋面积差异达到约定的解除合同的标准。

以上情形，前三种是出卖人不能证明达到交付条件，后三种是出卖人根本性违约，而且这些事实都是不需要收房就可以证明的。

此外，开发商采取欺诈手段，诱使置业者与其订立房屋销售合同，合同无效。比如：开发商故意告知置业者虚假情况，如竣工日期，装修规格及质量标准等，或者故意隐瞒真实情况，可以认定为欺诈行为，合同无效。置业者与开发商订立的合同显失公平，可以请求法院予以撤消，要求退房。