主要根据《解释》第4条、《担保法解释》第115条处理。

　　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；即当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

　　因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　以福建高院民一庭《商品房买卖解答》为例，如果认购书未就商品房买卖的具体内容进行约定，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的认定为双方当事人均无过错。但一方当事人恶意磋商，如买受人故意提出不合理的期限内交房等苛刻条件的不属于不可归责于双方当事人的事由。

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