因出卖人原因购房不成，买受人能否主张定金外赔偿

　　【预约性质】最高院王林清等法官的倾向意见为如果预约合同约定有定金条款的，应当适用定金罚则，如果预约合同中未约定定金条款的，或有证据证明定金处罚数额明显低于买受人所受实际损失的，出卖人应当赔偿买受人所受到的损失。

　　主要理由：一是违约责任比缔约过失责任更利于遏制开发商变相融资、任意违反购房约定的不法行为，维护房地产市场秩序，二酌定损失较确定损失弥补了购人的机会利益，三是预约最终目的与本约一致，均是为达成房屋买卖目的。

　　【本约性质】若认购书确定为商品房买卖合同，因开发商原因导致买房人无法实现购房目的，则可根据具体情况，直接依《解释》第8、9条要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　上述问题件存在很强关联性，尤其是认购书合同性质的判断直接影响履约责任的界定，进而在不履行认购书合同纠纷案件中成为法官确定违约方赔偿责任的考量基础。

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