案件情况：

  被代理人甲出售自己名下的房产，委托乙办理房产过户相关手续，在这过程中甲死亡，其子丙继承了甲的合法财产。现丙不同意出售房产，认为因被代理人甲死亡，对乙的委托代理终止，房屋登记部门不应继续办理房产相关手续。

此案件问题症结在于被代理人死亡后，委托代理是否继续有效。笔者先罗列出与此问题相关的法律规定，进而进行分析。

一、法律依据

1、《民法通则》第六十九条规定：“有下列情形之一的，委托代理终止：（一）代理期间届满或者代理事务完成；（二）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；（三）代理人死亡；（四）代理人丧失民事行为能力；（五）作为被代理人或者代理人的法人终止。”

2、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十二条：“被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：(1)代理人不知道被代理人死亡的;(2)被代理人的继承人均予承认的;(3)被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的;(4)在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。”

3、《民法总则》第一百七十四条规定：“被代理人死亡后，有下列情形之一的，委托代理人实施的代理行为有效：（一）代理人不知道并且不应当知道被代理人死亡；

（二）被代理人的继承人予以承认；（三）授权中明确代理权在代理事务完成时终止；

（四）被代理人死亡前已经实施，为了被代理人的继承人的利益继续代理。

作为被代理人的法人、非法人组织终止的，参照适用前款规定。”

二、案例剖析

从上述法律规定中，我们可以看出一般情况下被代理人死亡，委托代理终止。但是《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十二条和《民法总则》第一百七十四条对被代理人死亡，委托代理进行了例外规定，即继续有效。

结合该案例来看，被代理人死亡，委托代理是否有效，需要弄明白以下问题：

1、委托书中是否明确代理权在代理事务完成时终止；

2、是否在被代理人死亡前已经实施，为了被代理人的继承人的利益继续代理。

   如果委托书中明确代理权在代理事务完成时终止或者在被代理人死亡前已经实施，为了被代理人的继承人的利益继续代理，那么委托代理继续有效。

  笔者认为：判断被代理人死亡，委托代理是否继续有效的问题，不应仅仅看法律规定委托代理终止的情形，还应看法律规定对委托代理终止的例外规定，进行综合认定。

注：本文系转载  作者木香 来源房产法律与实务，仅供普法学习