法院在审理房屋租赁合同时，根据阶段及案情，主要分为三个阶段。

一、立案及庭前准备阶段

首先，在立案时，立案庭法官会审查案件的管辖，房屋或土地租赁合同纠纷是不动产所在地专属管辖，即使双方约定了管辖，也是不适用的。

其次，案件立进法院之后，主审法官拿到案件的材料后，会先审查案件的基本情况：租赁物的属性，是正规合法有产证的房屋？还是没有产权的公有房屋？亦或是没有产证的违章搭建违法建筑？若是违章建筑，可能会面临租赁合同被法院确认为无效的风险。

再次，法院还要审查该房屋是直接从产权人处或其他权利人处承租的，还是从承租人处转租过来的？若是转租的房屋，则要审查转租合同的效力问题，以及是否要把出租人作为利害关系人追加进来。

最后，有关租赁房屋内的装修装饰物，若当事人把租赁物的装修装饰价值作为诉讼请求的主张，则要大概判断其是否价值较大？若价值较大，是否需要对其价值予以评估鉴定？因为后续案件的发展很可能会涉及装修装饰物的归属问题，若归属出租人，出租人是否需要补偿或赔偿承租人。

二、案件的审理重点

房屋租赁合同纠纷在庭审阶段，主要分为事实与法律两大块进行庭审。事实部分又分为两部分内容。一是合同约定部分，二是实际履行部分。

1.事实部分之租赁合同约定

法院审理租赁合同时，对事实部分会首先看租赁合同的约定，主要看的条款是对租赁期限、租金标准、保证金/押金、免租期、物业费等费用的支付，承租人转租权的约定，承租人重新装修权的约定，重新装修后装修装饰物的归属，交还房屋的标准（是恢复原状还是现状交房还是毛坯交房），其他权利义务的约定，以及违约责任、单方任意解除权的约定等。

2.事实部分之租赁合同履行情况

此外，了解了租赁合同的具体条款之后，法官其实更关心在实际履行过程中，到底是哪里出了问题或者哪一方违约导致双方引发诉讼？

有关履行情况其实是双方最容易互相推诿的关键点，这个阶段的审查最主要看的是证据，哪一方能举出更有利的证据在形式上就更占有优势地位。

3.法律部分之合同效力

有关合同的法律效力，法院在审查完事实部分之后，可能会根据所了解到的事实来审查判断该租赁合同的效力，租赁合同作为合同的一种，受合同法的约束。合同法第52条规定了在什么情况下合同会被认定为无效。

《合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效。

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

该条是关于无效合同的规定。另外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条也规定了在法院审理过程中租赁合同的效力认定。

4.法律部分之合同未约定内容的法律适用

有些重要条款，比如合同到期后装修装饰的归属问题双方没有约定，承租人还房给出租人的还房标准双方也没有约定，遇到没有约定又发生纠纷的问题应该怎么办？有关这些，法院会依据相关的法律法规和司法解释予以适用。

具体的法律及司法解释如下：1.《合同法》第十三章一章共25个法律条文规定；2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》；3.《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（一）、（二）、（三）》。

三、法院的诉讼指导与释明

在审理租赁合同过程中，法官除了会按照以上庭审流程审理案件外，还会主动去了解一些与案件密切相关的问题：

比如目前房屋的现状是什么？是空置状态吗？还是仍然在承租人手中，还是已经还给出租人？

一方当事人起诉后另一方当事人要求反诉，法官要判断另一方当事人是抗辩还是提出了独立的新的诉讼请求，然后再决定要接受反诉还是不接受。

对当事人坚持主张的诉请或要求，法院会对其释明若坚持这样诉请可能会要承担什么样的法律后果？（一般法官这样释明时其实是在希望当事人作出一定的变更）

一方当事人主张的违约金过高了，另一方当事人并没有提出过高的答辩意见，法官会释明另一方当事人是否要主张。

四、结语

一份租赁合同，可能标的很小一个月只有几百元租金，也可能标的很大一个月上百万甚至几百万租金。法院在审理租赁合同纠纷过程中也会遇到各式各样的纠纷类型，希望上述的思路整理能够给大家在日常签订及履行租赁合同时带来帮助。

注：本文系转载，仅供普法学习。