合同外违建被拆，购房合同不能无责解约

因房屋附属的违章建筑被城管拆除，刘女士以房屋买卖合同纠纷为由将苏女士诉至法院，要求解除她与苏女士签订的《北京市存量房屋买卖合同》，苏女士承担违约责任，双倍返还定金并赔偿损失。近日，海淀法院审结了此案。法院判决解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并由刘女士给付苏女士违约金40万元。

刘女士诉称，她和苏女士、中介公司签订了《居间服务合同》和《北京市存量房屋买卖合同》，苏女士将涉案的108号房屋出售给她（实际面积83.93平米），成交总价为人民币870万元。其中，房屋主体价格为140万元，房屋装饰、装修和相关设施的价格为730万元。后该房屋有31.5平米违建被国家机关强行拆除。刘女士认为，现苏女士无法按照合同约定交付房屋原状，已构成根本违约。

苏女士辩称，她同意解除合同，但是不同意刘女士的其余诉讼请求，是刘女士违约在先。本案中，苏女士提出反诉，要求法院依法判令刘女士支付违约金174万元。

审理中，刘女士（买受方、乙方）提交其与苏女士（出售方、甲方）签订的《北京市存量房屋买卖合同》，其中第六条明确约定，“甲方同意在交付房屋时将房屋附属设施设备及附件四所列物品及装修随同该房屋一并转让给乙方，应保证自本合同签订之日起至完成物业交验止，该房屋保持原状，违反本承诺按本合同第十条第五款承担违约责任……”。该合同后附《附件四》为《所售房屋的附随物品清单》，内容未填写，仅有刘女士和苏女士签字。

双方当事人均认可涉案房屋在签订合同的时候包含20多平米左右的违章建筑，但该违建部分不包含在房屋买卖合同第一条所指的房屋面积52.43平米中，合同及补充协议对该违建亦没有任何约定。

海淀法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，刘女士与苏女士签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，故双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。现本案的争议焦点在于：对房屋买卖合同第六条的约定应如何理解？涉案房屋违建被拆除是否构成本案房屋买卖合同的实质履行障碍？

从文义解释的角度来讲，合同第六条所指的房屋应当与涉案房屋买卖合同所约定甲方出售的房屋一致，也即建筑面积为52.43平米的108号房屋。因涉案合同及补充协议中均没有任何条款显示交易的房屋包含有违建，以及交付时应当连同违建部分一并交付的类似约定，故该条所约定的在交付时保持原状的房屋亦应当仅指房产证有记载的建筑面积，而不应包括违建。由此可以认定，违建部分的拆除并不影响苏女士将108号房屋房产证记载的面积交付给刘女士，不会构成房屋买卖合同的实质履行障碍。在此情况下，刘女士仅以违建被拆除为由要求解除房屋买卖合同，于法无据。

在违建被拆除并不构成本案房屋买卖合同的实质履行障碍，且苏女士亦能够按照合同约定向刘女士交付涉案房屋的情况下，刘女士仅以违建被拆除为由要求解除房屋买卖合同，缺乏事实和法律依据，其行为构成违约。鉴于苏女士亦同意解除合同，故法院对合同解除不持异议。因刘女士违约在先，故其要求苏女士双倍返还定金和赔偿损失之诉请，亦于法无据，法院不予支持。

针对苏女士的反诉请求，因刘女士单方要求解除合同的行为已构成违约，故苏女士要求刘女士承担违约责任之诉请，于法有据，应当予以支持。关于违约金数额，首先，刘女士主张苏女士提出的违约金数额过高，申请进行酌减；其次，苏女士就其所主张的实际损失仅提交与第三人签订的房屋买卖合同、定金收据及转账凭证予以佐证，对于其主张的因刘女士解除合同对其购房能力造成影响之主张，其未能进一步提交证据予以证明。换言之，本案房屋买卖合同解除并不必然导致苏女士与第三人的房屋买卖合同无法继续履行，或者苏女士必然会对第三人构成现实违约。故综合本案具体案情，法院酌情判定刘女士给付苏女士违约金60万元，折抵刘女士已给付的定金20万元后，刘女士还需另行给付苏女士违约金40万元。

注：本文系转载，作者王文静律师 ，仅供普法学习。