小区广告租赁费到底该归谁

那么小区内的广告收入究竟应该归谁所有？和广大业主又有着怎样的关系呢？

   释法时间：广告收入的归属也有所区别，如广告设置在道路、绿地等公共场所、公用设施和物业服务用房，其收益应为全体业主所有；如广告设置在建筑物专有部分，则其收益应为对应的所有权人所有。

   根据《物权法》第七十条的规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”根据《物权法》第七十三条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”根据《物权法》第七十六条的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定。因此，对在小区内道路、绿地等公共场所、公用设施和物业服务用房，是否设置广告、如何收费、收益如何处分等最终的决定权均应由小区业主共同决定。

　　《物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。《物权法》第82条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”《物业管理条例》第54条也做了相关规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

　　由此可见，在小区公共场所、公告设施上经营广告，应当经过相关业主、业主大会同意或授权，物业公司不得擅自引入广告。即小区经营广告所得，也应该归全体业主所有，业主有权监督，要求物业公司披露相关账目，具体如何使用应当由业主或业主委员会决定或者根据物业服务合同约定进行处理。

　　当然，也有另外一种情形。如果并非利用物业共用部位、共用设施设备，根据《物权法》第七十一条的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，业主利用其建筑物专有部分获得的广告收入应为业主所有。当然，业主行使权利也不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。换句话说，如果物业公司在其建筑物专有部分进行广告经营，则无需经过业主委员会表决同意，也无需向李先生进行交代。

维权方式：

   李某等小区业主可以要求业主委员会与物业公司签订合同明确约定对小区广告的引入、收益的分配以及违约责任等问题。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

   另外，业主或业主委员会可向当地房地产行政主管部门举报。因为根据《物业管理条例》第六十三条：违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

   “还可以将物业公司诉至法院，请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。”根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

法官提醒：

   由于物业管理费和小区广告收入属于完全不同性质的费用，根据《物业管理条例》第七条，业主在物业管理活动中，有按时交纳物业服务费用的义务，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。所以，李某如果一直拒绝交纳物业管理费，也有可能被物业公司诉至法院。

注：本文系转载，仅供普法学习。