2014年至2016年陕西省法院审理商品房买卖合同纠纷二审案件数据分析报告

　审理法院：陕西省高级人民法院、西安市中级人民法院、咸阳市中级人民法院、宝鸡市中级人民法院、榆林市中级人民法院、渭南市中级人民法院、汉中市中级人民法院、安康市中级人民法院、延安市中级人民法院、商洛市中级人民法院、铜川市中级人民法院。

案件类型：商品房销售合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房预约合同纠纷

为进一步了解陕西省中级以上人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件关于常见问题的主要观点和司法实践中对相关规定及证据等的理解和运用，为本区域相关房地产企业及购房者提供借鉴和帮助，陕西永嘉信律师事务所房地产业务部以无讼案例数据库为基础，共整理陕西省中级以上人民法院2014-2016年二审的商品房买卖合同纠纷案件判决书933份，对相关数据进行了仔细分析和归纳。因不排除有些涉诉案件的裁判文书生效但法院未及时在互联网公开的情况，所以本文对数据分析的结果仅具有相对的准确性和借鉴价值。

本报告中涉及到法院审判观点的部分，编者尽量保留了判决书原文，目的在于让读者能够充分领略我省法官的法律文书写作规范化程度及严密的逻辑体系和论理能力，并为案件代理人提升其诉讼法律文书与法院判决文书的契合性提供参考。本报告中每一个独立问题下引用的判决内容均可独立成文，无需联系前后文即可阅明观点。

第一部分商品房买卖合同纠纷案件数据概览

一、案件年份分布

2014至2016年度，陕西省商品房买卖合同纠纷相关案件总体呈上升趋势，全省法院受理此类纠纷的上诉案件分别为200件、355件、704件（见表一）。由于2014年以前上传的裁判文书量较少，我们仅从2014、2015、2016年的二审案件数量来看，我省法院每年二审受理的商品房买卖合同纠纷案件总体呈上升趋势。

二、案件地域分布

从陕西省2014年度——2016年度各市中级人民法院二审审理的案件数量可以看出，商品房买卖合同纠纷案件主要集中在西安及咸阳地区。

三、商品房买卖合同纠纷二审案件所占民事案件比例

根据无讼案例数据库数据显示，2014年度——2016年度陕西省各市中级人民法院判决结案的二审案件中，与商品房买卖相关的三类案件（商品房销售合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房预约合同纠纷）总数为933件，占判决结案的二审民商事案件总数的4%，其中商品房销售合同纠纷共517件占此类案件的55.41%，预售合同纠纷与预约合同纠纷案件数量则相对较少，占比41.05%和3.54%。

四、商品房买卖合同纠纷二审案件争议原因分析

在整理案例的时候编者发现，法院对商品房买卖合同纠纷的案件并非严格按照商品房销售合同纠纷、商品房预售合同纠纷及商品房预约合同纠纷三类案由进行划分，因此，本报告将统一以商品房买卖合同纠纷进行分析。

商品房买卖合同纠纷中，因逾期交房、逾期办证、房屋质量问题是商品房买卖合同纠纷中的常见原因，在历年的商品房买卖合同纠纷案件数量中均占较大的比例。

五、商品房买卖合同纠纷二审案件判决结果

我们统计了1280个二审商品房买卖合同纠纷案件的判决结果，其中维持原判的占到89.3%，部分改判的占到10.7%，撤销原判全部改判的没有一例。因此，一审重要性毋庸置疑。

六、诉请内容与裁判结果对比分析

（一）诉讼请求占比

在商品房买卖合同纠纷中，主要诉讼请求为继续履行、支付违约金、请求损害赔偿等。

在数据采集样本中，其中诉请要求继续履行的案件占到26%，请求支付违约金的案件占到40%，请求损害赔偿的案件占到18%，请求解除合同的案件占到6%，请求返还购房款的案件占到8%。

（二）各种诉讼请求，得到法院支持的情况

第二部分商品房买卖合同纠纷案件主要裁判观点

一、出卖人因未取得商品房预售许可证明而导致买卖合同无效案件中，出卖人是否存在“故意隐瞒”的情形是法院判断出卖人承担惩罚性赔偿责任与否的关键。法院确定“故意隐瞒”情形的裁判思路是什么？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第（一）项规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。适用该条规定的前提是出卖人“故意隐瞒”没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明。

陕西省二审法院一般从以下方面考虑以确定出卖人是否存在“故意隐瞒”的情形。首先，审查买卖双方在合同中对标的房屋相关证照情况是否有约定。若在双方签订的合同中明确约定了标的房屋未取得“商品房预售许可证”，或者约定“商品房预售许可证”的取得时间，则表明出卖人在签订合同时已告知了买受人标的房屋没有取得商品房预售许可证明的事实，出卖人不存在“故意隐瞒”的情形。其次，若在双方签订的合同中未对标的房屋五证情况进行明确约定，则二审法院会根据“举证责任承担原则”确认出卖人是否存在“故意隐瞒”的情形。

关于举证责任的分配问题，陕西省各法院做法不尽相同，但二审法院主流观点是判由主张存在“故意隐瞒”的一方承担举证责任。

马良凤诉西安市赵村城中村建设发展有限公司商品房预售合同纠纷案（案号：（2016）陕01民终7194号）中，西安市中级人民法院认为，双方签订的合同文本中无该项目的土地、规划、建设及商品房预售许可证等政府审批文件，马良凤未认真审查赵村公司相关手续，亦有一定过错，且马良凤亦未举证证明赵村公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形，故马良凤主张赵村公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，证据不足。

判由主张不存在“故意隐瞒”的一方承担举证责任案例

张华诉陕西兆兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案【案号：（2014）宝中民一终字第00098号】中，宝鸡市中级人民法院认为，兆兴公司并未提交有效证据证明张华明知此房屋没有商品房预售许可证明或兆兴公司已向张华明确履行了告知该事实的义务，故原审判决认定兆兴公司“故意隐瞒”正确，被上诉人据此要求上诉人赔偿一倍购房款的请求应予支持。

最高院同类案例：

牛庆朋诉新泰市青云街道办事处东杏山村村民委员会、新泰市恒鑫置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷案【案号：（2015）民申字第3号】中，最高院认为，就案涉中牛庆朋并未提供证据证明恒鑫置业公司在签订合同时存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者提供虚假商品房预售许可证明的事实；另一方面，从案涉《商品房买卖（预售）合同》的内容来看，合同中并无房屋预售许可证等内容，且该合同对于房屋买卖的规定明显过于简单，亦存在逻辑上的矛盾之处，这对作为大量购买房屋的市场参与者而言，显然与作为市场参与者的购房者所应采取的审慎态度不符。这说明牛庆朋对于该案涉房屋的销售是否取得预售许可是持放任态度的，故在此意义上，即使案涉合同并未取得商品房预售许可，也无法认定恒鑫置业公司存在故意隐瞒或者提供虚假商品房预售许可证明的情况。故一、二审法院未支持牛庆朋关于双倍赔偿购房款的诉讼请求，并无不当。

裁判启示：

商品房交易中，买受人在购房前应严格审查拟购买房屋的“五证”取得情况，并严格审查《预售许可证》以确定拟购买的房屋属于预售范围，避免《商品房买卖合同》被确认无效引起的损失；出卖人若未取得拟销售项目的《预售许可证》而销售房屋，应以明确的方式告知买受人待售房屋尚未取得预售许可证的事实，最好是将房屋未取得《预售许可证》的情况在“认购协议”、“预售协议”等书面文件中注明，以避免当买卖合同被确认无效后，被认定为“故意隐瞒”而向买受人支付高额赔偿金。

二、房屋的交付条件并不因当事人的约定而免除或改变。

陕西省2015年9月1日以前的《商品房买卖合同》（示范文本）第八条是关于房屋交付期限的约定，关于交付条件，该条以列举的方式提供了五种标准供买卖双方选择，分别为：1．该商品房经验收合格；2．该商品房经综合验收合格；3．该商品房经分期综合验收合格；4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件5.由买卖双方自行约定。对此，各房地产出卖人会根据自己开发项目的情况进行选择，通常情况下，出卖人会选择第1种交付标准。对于第1种交付标准的具体内涵，理论中和司法实践中也存在着争议。一种观点认为，商品房经验收合格是指“参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理责任单位对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成合格意见后工程竣工验收合格。”即我们通常讲的“五方验收合格”。一种观点认为，商品房经验收合格是指通过“五方验收合格”后并经建设行政主管部门备案成功。

陕西省二审法院对房屋交付条件问题也存在不同的意见，但是主流观点还是从严标准，即以通过建设行政主管部门的“竣工验收备案”为房屋达到交付条件的标准。

西安高科示范产业投资有限公司诉陕西金泰建设有限公司商品房销售合同纠纷案【案号：（2015）陕民二终字第00063号】中，陕西省高级人民法院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，高科公司应当在2012年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付金泰公司。依照（中华人民共和国国务院令第279号）《建设工程质量管理条例》第四十九条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定的行为，责令停止使用，重新组织竣工验收”。因此，建筑工程是否验收合格，最终有审查和监督权的是建设行政主管部门，竣工验收备案表是证明竣工验收合格的依据。而根据本案查明，目前，本案所涉楼房的竣工验收备案登记表高科公司仍正在办理中，并未取得。该幢楼其他业主已经收房的行为并不能否定涉案房屋不具备合同约定交付条件的事实，金泰公司拒收该房合理合法。

以“五方验收合格”为房屋达到交付条件标准案例

张海涛诉西安盛星房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案（（2016）陕01民终4489号）中，西安市中级人民法院认为，涉案商品房买卖合同第八条约定的房屋交付条件为：该商品房由建设单位组织勘察、设计、施工、监理及有关部门进行验收同意交付使用。根据盛星公司所提供的证据，能够证明盛星公司于2015年5月30日公告交付涉案房屋时，其公司按合同约定已组织涉案商品房项目的建设、勘察、设计、施工、监理等单位对房屋验收，且涉案工程经验收合格，同意交付使用。双方当事人在合同中的此约定与法律、法规的规定不悖。现涉案商品房项目的绝大多数业主已实际接收房屋，张海涛并未提供涉案房屋至今都不具备合同约定的交付条件的相关证据，该上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

高院同类案例：

姜建益诉诸城市江峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案【案号：（2015）民申字第1510号】，最高院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第61条、《合同法》第279条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件，即交付质量合格的房屋是江峰房地产公司主要义务，也即法定义务，在相关法律法规中被予以特别规定，并不因当事人的约定而免除或者改变。因此即使涉案房屋现状符合双方所签订的《商品房预售合同》的约定，但姜建益认为应当视验收条件已成就，房屋已经验收的申请再审理由不能成立。

陕西省2015年9月1日起适用的新版《商品房买卖合同（预售）》（示范文本）关于房屋交付标准的约定，与法院的主流观点是一致的，即将商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告作为必选项。新示范文本的该强制性要求，明确了“验收合格”的具体标准，对理论和司法实践都具有极大的积极作用。

裁判启示：

关于房屋交付条件问题，作为出卖人，在与买受人约定交房时间时，应将可能遇到的一切影响工期的因素考虑在内，并将“竣工验收备案”的时间考虑在内，以避免承担逾期交房的违约责任；作为买受人，在接收房屋时除了要对整个房屋进行验收外，还应要求出卖人出示《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《竣工验收备案表》(简称“两书一表”)，因为大多数购房人并非建筑领域的专业人士，对房屋的验收也仅凭感官，而《竣工验收备案表》是经建设主管部门对房屋的建设资料进行全面审查后出具的，一般情况下，房屋取得《竣工验收备案表》即标志着房屋已具备法定的交付条件。

三、房屋未能按建设规划实现市政集中供暖，出卖人并不必然承担违约责任。

在《商品房买卖合同》中，买卖双方都会对房屋的采暖方式进行约定，出卖人确定采暖方式的依据为项目建设规划，然而在实践中，即便项目建设规划为市政集中供暖方式，但是因为集中供暖还涉及到市政规划及暖气管网的铺设等问题，非出卖人所能控制，所以陕西省各级法院以是否给买受人造成实际损失为判定出卖人是否承担违约责任的依据。

慕林亭诉陕西汇腾投资有限公司商品房销售合同纠纷（案号：（2015）西中民二终字第02151号）中，西安市中级人民法院认为，因汇腾公司交付业主使用的商品房应是实现市政集中供暖的商品房，而截至本案起诉时，本案所涉商品房尚未实现市政集中供暖，故汇腾公司构成违约。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定“（非金钱债务的违约责任）当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。由上可知，要求当事人履行合同义务的前提是该义务客观上可以履行。而小区进行市政集中供暖并非开发商单方面可以实现，还需要相应的市政热力设施规划到位。本案中，汇腾公司在开发建设涉案房屋所在小区时，政府规划部门所出具规划设计条件书中有包括市政供热在内的配套设施规划要求，汇腾公司也按规定缴纳了市政公用设施配套费用，并数次向热力公司提出供热申请，但因市政供热主支线未到达该小区规划位置，且热负荷不足，导致小区未能实现市政集中供暖，在此情况下，要求汇腾公司提供市政集中供暖显然不现实，故慕林亭要求汇腾公司提供市政集中供暖的诉讼请求，在本案中难以支持。关于逾期供暖违约金问题，虽然本案所涉商品房未实现市政集中供暖，但汇腾公司也采取了补救措施，在2014年—2015年度供暖期通过自建燃油锅炉进行了小区集中供暖，且部分业主也缴纳了取暖费，本案所涉商品房也在2014年—2015年度供暖期实行了集中供暖，故原审判决驳回业主慕林亭要求汇腾公司按照合同约定提供市政集中供暖和支付小区基础设施未达到使用条件的违约金50162元的诉讼请求，并无不当。

同类案例：贾浩诉沈阳莱茵达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷【案号：（2015）沈中民二终字第2599号】中，沈阳市中级人民法院认为，至于房屋内没有供暖服务，因莱茵达公司已经按照约定安装了供暖设施，供暖系社会化集中供暖，除开发商应提供的供暖设施外，还需要市政公共设施的配套服务，贾浩合同目的不能实现，享有解除合同的权利的前提是莱茵达公司迟延履行债务或者存在违约行为，现没有证据证明房屋内没有供暖服务，系莱茵达公司违约所致，对此不应由莱茵达公司承担违约责任，故对贾浩主张的该项理由，不予支持。

裁判启示

关于采暖问题，作为出卖人，如果在买卖合同中约定的是市政集中供暖，则应积极与市政等相关部门联系，及时履行己方的全部义务；当知晓在买卖合同约定的期限内无法实现市政集中供暖条件时，出卖人应积极采取补救措施，如安装壁挂锅炉、自建锅炉房等，以弥补因未实现集中供暖给买受人造成的实际损失。作为买受人，应要求出卖人在买卖合同中对供暖方式作出明确的约定，同时还应约定如果未能实现供暖出卖人应承担的违约责任；当出卖人无法按合同约定实现供暖时，买受人应积极收集未能实现约定的供暖给自己造成的实际损失的证据。

四、买受人以未载入买卖合同条款的《销售广告》及《宣传资料》内容向出卖人主张权利，能否获得法院支持？

建设部《商品房销售管理办法》第十五条规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。据此，我们是否可以理解为“如果广告不写入合同，那么广告就不做为合同的一部分，开发商就不需要就广告内容承担责任？”就此问题，理论和司法实践中，均给出了否定的答案。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此可知，销售广告和宣传资料的说明和允诺被视为买卖合同条款必须同时具备以下两个条件：1、所做的说明和允诺具体确定，2、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

陕西省各级法院在审理此类纠纷中，对前述两个条件的评判思路，系以“举证责任承担原则”来确认销售广告和宣传资料的说明和允诺是否为合同内容。

赵宇飞诉西安万科恺洲置业有限公司商品房预售合同纠纷（案号：（2016）陕01民终8431号）中，西安市中级人民法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料系要约邀请，加之西安万科恺洲置业公司在其宣传彩页中也明确标示该宣传资料为要约邀请。而赵宇飞告称西安万科恺洲置业有限公司所开发商品房价格比周边同地段高20%至30%的原因系其所宣传的配套设施所致，但从商品房的开发过程来看，商品房价格受到土地成本、市场供需、政策原因、配套环境等诸多因素的影响，赵宇飞并未提供证据证明因西安万科恺洲置业有限公司的宣传对双方合同的订立及房屋的价格产生重大的影响。因此，该宣传不应当视为要约，也即表明西安万科恺洲置业有限公司的宣传并不能视作双方商品房买卖合同的内容。

同类案例：汤少镛与杭州金源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷（案号：（2014）浙民终字第8号）中，浙江省高级人民法院认为，金源公司在签订2010年10月8日协议时将具备餐饮功能的平面图、分户图、《建设项目环境影响报告表》交付给汤少镛，按照具备餐饮功能的房屋进行销售，上述行为已足以使汤少镛确信双方签订的是关于具备餐饮功能的商铺的买卖协议。虽然在商品房买卖合同中并没有明确案涉房屋具备餐饮功能，但根据第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”之规定，金源公司交付给汤少镛的案涉房屋的平面图、分户图及《建设项目环境影响报告表》应视为商品房买卖合同的组成部分。

裁判启示

为了促进销售，出卖人一般都制作了精美的宣传资料和吸引人的广告说辞，但是在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》施行后，出卖人在发布广告和宣传资料时则应特别注意，避免出现容易引起买受人误解的广告宣传，必要时应在宣传资料中醒目的位置注明哪些内容属于要约邀请，不作为买卖合同的内容；作为买受人，则应注意保留出卖人的宣传资料等承诺文件，作为日后维权的证据。

五、房屋达到交付条件且出卖人履行了通知收房的义务，买受人无正当理由拒绝收房的，出卖人交房通知确定的交房时间视为买受人实际收房时间。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第三款规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。据此可知，作为买受人来说，接收房屋既是权利，亦是义务。之所以将其称为义务，是因为在没有正当理由的情况下，买受人不能拒绝接收房屋。

何为“正当理由”？陕西省二审法院一般从以下三方面考虑以判断买受人拒绝收房的理由是否正当：1、房屋是否达到交付条件；2、出卖人是否履行了通知收房的义务；3、房屋的地基基础和主体结构是否存在质量问题。

关于房屋是否达到交付条件问题，如前所述，法院的主流观点是以房屋是否取得《竣工验收备案表》为裁判依据。关于出卖人是否履行了通知收房的义务问题，陕西省二审法院是以出卖人的通知是否符合《商品房买卖合同》的约定为标准来进行判断。关于房屋的地基基础和主体结构是否存在质量问题，法院一般会根据买受人提供的证据材料进行相应的判断。如果房屋达到了交付条件，且出卖人履行了通知义务，而买受人又不能举证证明房屋的地基基础和主体结构存在质量问题的情况下，买受人拒绝收房就属于“无正当理由”；反之，如果前述三点判断标准中有一项不满足，买受人拒绝收房就属于“有正当理由”。

樊磊诉西安深鸿基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷（案号：（2016）陕01民终6858号）案中，西安市中级人民法院认为，深鸿基公司按照合同约定于2010年11月27日在《西安晚报》发布了《鸿基·紫韵交房公告》，并且以邮寄方式向樊磊发放了“入住通知书”，樊磊也承认收到相关收房文件，并派其亲属去收过房。深鸿基公司在通知包括樊磊在内的所有一期业主收房时，已取得一期所有房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》并取得备案登记，符合合同约定的交付条件。故樊磊认定涉诉之房不符合交付条件理由不能成立。樊磊与深鸿基公司签订的房屋买卖合同附件四补充协议中第二条合同第十一条补充约定：如果买受人在规定的期限内未接受房屋且不能证明房屋质量不合格的，视为出卖人已按照约定期限或通知的交房时间交付房屋，深鸿基公司虽未按合同约定时间交付房屋，但公司在通知交付房时已具备交付条件，故应视为深鸿基公司已向樊磊交付了房屋。樊磊现要求深鸿基公司继续履行交房义务并承担合同约定交房时间至实际收房之日的逾期违约金，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。

收房通知存在瑕疵承担逾期交房违约责任案例

孙根成与西安中新永荣房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷（案号：（2016）陕01民终8356号）案中，西安市中级人民法院认为，根据合同约定，中新公司应在房屋达到交付条件后按照合同约定地址通知孙根成收房。中新公司称其通过快递方式向孙根成发出了收房通知，但快递单的地址并非双方合同约定的送达地址，中新公司也未提供证据证明该快递是否送达至孙根成。中新公司亦无证据证明其通过其他方式向孙根成发出收房通知。故一审法院认定中新公司未能履行通知义务，应当承担逾期交房的违约责任并无不妥。

同类案例：袁凤友、袁某等诉三亚中铁置业有限公司商品房销售合同纠纷（案例：（2016）琼民终205号）案中，海南省高级人民法院认为，袁凤友、袁某对涉案房屋取得验收备案证无异议，且认可已收到中铁公司书面的收房通知书，结合本案事实，应当认定涉案房屋已符合交房条件。虽袁凤友、袁某认为中铁公司通知交付房屋时，涉案房屋存在未安装好排水管道、脚手架未拆除等不符合合同约定的客观事实而不同意接收，但上述因素不属于涉案房屋地基基础和主体结构工程质量问题，而属于房屋一般瑕疵问题，并未影响合同目的的实现，买受人可在房屋交付后通过协商、诉讼等方式进行解决和获得救济。因此，应当认定2015年1月15日中铁公司已向袁凤友、袁某履行了交房义务。中铁公司已经履行了交房义务，但原审法院仍支持袁凤友、袁某主张中铁公司交付涉案房屋的诉请不当，本院予以纠正。

裁判启示

在商品房买卖过程中，大多数合同当事人对买卖合同中的“通知、送达”条款未引起足够的重视。事实上，该条款并非可有可无，如果履行不当，可能使己方陷入被动的局面。作为出卖人，发出通知时应注意以下两点：1、按照合同约定的通知方式发出通知，如果合同约定为书面方式通知，则最好是以邮寄方式通知买受人，邮寄单中应注明邮寄时间、邮寄文件名称并及时查询邮寄结果、留存邮寄回执单，切不可不顾合同约定而擅自变更通知方式；2、要向合同约定的买受人接收文件的地址发出通知。作为买受人，当合同中登记的通讯地址或联系方式发生变化时，应及时按照合同约定的通知方式通知出卖人，以避免因未及时收到出卖人的通知而使自己遭受损失。此外，买受人在收房时应要求出卖人出具《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《竣工验收备案表》(简称“两书一表”)，在房屋已取得“两书一表”的情况下，房屋的主体结构或地基基础一般不会存在严重的质量问题而影响居住使用，此时房屋如果存在其他的质量问题，买受人可以在收房的同时将房屋存在的问题记载于验收文件中，并要求出卖人限期整改；买受人也可以拒绝收房，但该拒绝收房的理由不属于“正当理由”，将不会受到法律的保护。

第三部分结语

本报告基于陕西省范围内二审法院就2014年1月1日至2016年12月31日期间审结的商品房买卖合同纠纷案件裁判文书进行数据整理与分析，由于2015年9月1日是西安市新版商品房买卖合同示范文本的实施起点，而诉讼具有一定的滞后性，在数据采集样本中，大部分案件发生在新版示范文本实施前，新版商品房买卖合同条款更新的影响尚未体现在现有的裁判文书中，我们将在后续的大数据报告更新中，对比分析修改后的合同条款对房屋买卖双方的影响。

本报告只供市场主体及相关法律工作者作为市场参考资料，编者对该报告的数据准确性不承担法律责任。

注：本文系转载，仅供普法学习。