恋人共同买房后分手，房子如何处理

恋人买房后没有结婚分手了，关于房子引发的一些争议如何处理：

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小罗和小朱是一对小情侣，一直想买房，于是某天两人和房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》并都签了名，并以小朱名义向银行办理了按揭购房贷款，小罗作为共同购房人也在与银行签订的贷款抵押保证合同上签字。

然而没过多久两人分手了，

分手时双方对该房屋达成了协议：

小朱确认之前的房款均由小罗实际支付，

并同意该房屋归小罗，

但是小罗需要还清欠小朱的1万元债务，

小朱才配合小罗办理产权过户手续。

但后因银行、房产公司不认可

小朱，小罗之间的协议

故小罗只能向法院起诉

法院是这么判的：

驳回原告小罗的诉讼请求。

理由是什么？

法院认为，按照两人约定，小罗先还清与小朱的债务，然而没有证据证明小罗还了钱，因此转让的前提条件未成就。其次，因为第三人房产公司和银行不同意，因此协议转让行为不发生效力。

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普法时间到了！！

1、法院认定转让协议没有法律效力的依据何在？

根据《合同法》第88条的规定，当事人一方经过对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。在小罗、小朱未取得房屋所有权时，双方之间的协议实际上是将小朱与房产公司、银行签的购房合同、抵押合同的权利义务转让，且房产公司、银行事先不知道事后也不同意（通俗说就是小罗小朱约定了不属于自己的权利跟义务，当然不行啦。）

另外，根据法院说法，即便两人取得房屋所有权了，但是依据与银行签订的《个人住房贷款、抵押、保证合同》约定，应办理抵押登记以替代房产公司的保证责任作为贷款担保，根据《物权法》第191条第2款规定，两人协议转让行为还是需要抵押权人银行的同意。

如果小罗想要变更产权人，先要还清所有的贷款解押，把购房合同赎回来后再进行房产变更，而这还是需要小朱的协助。

2、假如情侣之间没有关于房子的协议，而房屋登记在双方名下，分手了，如何处理？

通常这种情况下有三种可能：一是双方各自出资，共同支付首付和贷款，二是一方单独支付首付，贷款共同承担，三是双方或者一方父母支付首付，子女共同还贷。

首先，按照《物权法》103条的规定，可知房屋应认定为情侣双方按照各自出资额所占比例对共同购买房屋按份共有。

那么房子归谁？一般双方协商房屋归谁，对没得到房子的一方享有的权利份额得到房子的一方要进行补偿，补偿额要按照房屋现在的市场价格而不是购买时价格进行认定。协商不成，只能将房屋出卖后的价款按照各自出资情况分配。

另外父母帮忙买房子要注意啦，应该签署一份协议证明自己的出资额和出资性质，否则可能被认定为赠与而无法追回这笔出资钱款。

3、如果房屋是情侣共同出资购买，但仅仅登记在一方名下，怎么办？

未登记一方若是出资所占份额不多，可以提供出资购房证明，以此要求分割房产，由登记一方补偿自己的权利份额。

未登记一方若是实际出资绝大部分比例，可以请求法院确认房屋所有权归自己所有，按照物权法司法解释一第2条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

看来，婚前共同购房要谨慎，

提醒注意几点：

最好对各自的出资额或者

房产共有比例进行约定，

并注意保存好支付房款的相关凭证，

在购房合同上署名很重要，

名字要不要署，

一定要慎重考虑。

注：本文系转载，作者：王文静律师；仅供普法学习。