“买房读名校”的宣传无法兑现，开发商是否应担责

为孩子选学校，各位家长那是操碎了心！

择校而居已成为望子成龙、望女成凤的家长们购房置业的重要考虑因素。学区房的持续“高烧”，也让很多开发商动起了小心思。

比如，在销售广告中进行“买房读名校”等类似宣传，倘若购房者在购房后发现事实与广告不符，开发商是否需承担违约责任？

答：出卖人在销售广告、宣传资料中就商品房开发规划范围内的相关教育优惠措施所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，购房者基于对此的信赖才购房的，该宣传内容应当视为要约，出卖人违反的，应当承担违约责任。

裁判规则

1.开发商在售楼广告中的教育优惠承诺可视为要约——俞xx等与上海xx置业股份有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

案例要旨：商业广告一般为要约邀请，例外情况下为要约。区分广告系要约还是要约邀请，不能以对象是否特定作为区分标准，对具有承诺内容的广告在司法实践中可以综合采用容纳规则和回溯分析法来认定是否属于要约。最高法院关于商品房买卖的司法解释第3条的规定应适用于开发商在广告中对教育优惠承诺的情形，对承诺是否具体明确、是否对合同订立和价格有重大影响等方面的尺度掌握不宜过严。

案号：（2007）沪二中民二（民）终字第361号

审理法院：上海市第二中级人民法院

2.商品房销售广告中有关“买房读名校”的承诺具体确定，且对合同的订立以及房屋价格有重大影响的，应视为要约——北京xx房地产开发有限公司与余xx商品房预售合同纠纷案

案例要旨：开发商在商品房销售广告和宣传单中有关“买房读名校”的承诺具体明确，对购房人是否订立商品房买卖合同及房屋价格产生了重大的影响，因此该承诺应当视为合同内容的一部分，对开发商应当具有法律约束力。

案号：（2014）二中民终字第3255号

审理法院：北京市第二中级人民法院

3.开发商在广告中关于学区房的宣传及允诺内容虽未写入购房合同，但该内容应视为合同的一部分，对双方均有约束力——刘xx、帅xx与苏州新xx有限公司商品房销售合同纠纷案

案例要旨：开发商在路面广告牌、网站宣传资料及微信推广平台中多次宣传相关楼盘为学区房，对购房者是否购买该楼盘房屋及房屋的定价产生重要影响，应视为要约。开发商未履约的应承担相应的赔偿责任，购房者未尽审慎义务的也应承担部分责任。

案号：（2017）苏0505民初1029号

审理法院：江苏省苏州市虎丘区人民法院

4.开发商售楼广告中对于学区房的承诺内容明确，属于合同内容，对开发商具有约束力——陆x与淮南xx有限公司房屋买卖合同纠纷案

案例要旨：出卖人在销售广告、宣传资料中就商品房开发规划范围内的相关教育优惠措施所作的说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，购房者基于对此的信赖才购房的，该宣传内容应当视为要约，出卖人违反的，应当承担违约责任。

案号：（2014）淮民一终字第00168号

审理法院：安徽省淮南市中级人民法院

法律依据

1.《中华人民共和国合同法》

第十四条　要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

第十五条　要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

注：本文系转载。