房屋买卖中常见避税方式及相应风险

避税是指纳税人利用税法上的漏洞或税法允许的办法，作适当的财务安排或税收策划，在不违反税法规定的前提下，达到减轻或解除税负的目的。

现实中房产交易当事人为了达到少交税的目的采取了多种操作方法。

（一）延期交付

延期交易过户是最常见的避税操作方式，是先进行房屋的交接，待涉税期满恢复。满五年或者满二年的自由。后再交易过户。但这种操作方法存在诸多法律上的风险：

1、因房价升降导致撕毁合同：房价飙升，房主可能不卖或一房多卖；房价回落，购买方可能拒绝购买。违约成本如果低于可得利益，诚信缺失的买卖双方极有可能撕毁合同，致使合同目的落空。

2、合同履行不能：履行周期较长，例如，买卖双方任一方出现交战等不可预测的情况、或者政府调整限购政策导致购买方不具有购房资格致使不可以归咎双方的原因无法履行合同，又或者出现不可抗力导致房屋毁损因而合同履行不能。

3、政策变化风险：如增加新的税费、贷款利率等，只要房屋未过户，就直处于一种变动的风险中。

（二）假赠与、真买卖

比如购买方与出售方先签订赠与合同并办理公证，然后再签订买卖合同，再以赠与合同去交易中心办理过户，凭买卖合同支付相应欺项，这种避税行为面临的风险如下：

1、不予公证的风险，赠与的标的物是房屋、金额巨大、买卖双方一般非亲非故、很难让公证人员相信赠与行为是出售方的真实意思表示，若公证无法办理，其他后续环节无法进行下去。目前上海市的规定是，非亲属关系不予办理赠与公证。

2、过户后，如果购买方违约不付款，出售方就会处于被动地位，此时，赠与合同已经过公证，即使出售方提出赠与合同是以合法形式掩盖非法目的的无效合同，购买方可能提出异议，此时合同的效力只能通过法院或者仲裁机构才能予以确认。

3、购买方往往无法追究出售方的房屋质量瑕疵责任，根据《合同法》第一百九十一条的规定，赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任，鉴于此时房屋赠与合同已经过公证且在房产交易中心备案完毕，如果房屋出现质量问题，购买方依据赠与合同无法追究上家责任。

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