农村房屋买卖合同纠纷疑难案件的法律适用

“中国改革问题的核心问题是农民问题”。事关九亿农民切身利益的房屋土地涉及农村、社保、基本财产制度等诸多法律政策问题。各级人民在审理涉及农村房屋买卖纠纷应当严格区分法律与政治的边界，适用法律与制定法律之间的权限分配，在尊重历史、尊重现实、保护诚信、保护农民核心利益、尽最大努力维护法制统一的基础上作出妥善裁判。

关于农村房屋买卖合同纠纷：

（一）农村房屋，不论其名义如何（小产权房、宅基地上自建房），应当根据受让人身份确定合同效力，属同一集体经济组织的，合同有效；向非同一集体经济组织农村居民或向城镇居民出售的，合同无效，但具备下列情形之一的例外：1.买受人取得该集体经济组织成员资格的；2.经该集体经济组织同意（村民大会、村民代表大会有效决议等）的；3．经有关部门批准落户的等。

（二）共有人未经其他共有人同意出售共有房屋的，人民法院不应单纯以出卖人处分权欠缺为由否定合同效力。

共有人未经其他共有人同意出售共有房屋的，买受人主张履行合同或者确认房屋权利的，应按照《物权法》、《婚姻法》等有关规定处理。

（三）出售农村集体公益设施，如被废弃的学校，其处分应符合《村民组织法》等规定。

（四）对于涉及向不特定多数人出售的农村房屋买卖合同纠纷案件以及存在严重违法的农村房屋买卖合同纠纷案件，人民法院应当审慎受理。

（五）当事人一方请求确认农村房屋买卖合同无效的，不适用诉讼时效制度；但请求返还财产、赔偿损失的，应适用诉讼时效，自农村房屋买卖合同履行完毕之日起计算。

（六）农村房屋买卖合同被宣告无效，一方请求返还财产、另一方请求赔偿损失，人民法院应当综合考虑房产升值情形（含装饰装修价值）。

注：本文系转载，作者安徽省高级人民法院民四庭，仅供普法学习。