部分共有人私自处分房屋，其余共有人能否主张房屋买卖合同无效

如果部分共有人与作为买受人的善意第三人双方签订了书面合同（排除掉双方恶意串通情形），根据合同法第三十二条规定，当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，因实践中双方均签字确认这一点是确定的，那么无疑该合同已成立。那么在法律上，合同成立与生效是两个层面的概念，我们来分析，对于部分共有人私自处分共有房屋，该已成立的买卖合同是否有效。

通常情况下，已成立的合同只要不违反法律强制性规定便应视为生效合同，评判合同的效力主要依据合同法第五十二条：

“有下列情形之一的，合同无效：

（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；

（3）以合法形式掩盖非法目的；

（4）损害社会公共利益；

（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”

如果没有该条规定的五种无效情形，即应视为有效合同。

合同本身具有相对性，所约束的是仅仅是订立合同的主体，合同之外的主体是不受其约束的，因此合同之外的主体认为已订立的合同侵害了其权益并主张无效，仅在该合同约定内容已违反法律强制性规定时才能得以支持，否则便只能通过请求权的救济或是追诉相应缔约过失责任的方式来维护权益。

实践中更多见的是部分共有权人因种种原因私自处分房屋的行为、以及作为房屋买受人的善意第三人的入住房屋行为侵害了其余共有权的的权益，如果从维护权益的角度而言，可取的诉讼思路是要求部分共有权人予以赔偿或者要求房屋买受人返还房屋的方式，而主张合同无效的思路获得法院支持的可能性就很小了。