房产交易居间合同中禁止跳单条款的效力

禁止跳单条款的效力问题是存在争议的，不少人认为，禁止跳单条款相当于中介公司“旱涝保收”，是不公平的格式条款，应认定为无效。也有人认为，禁止跳单条款虽然限制了当事人选择中介方的权利，但属于当事人意思自治的范畴，应予以尊重。对于这个问题，应结合条款约定具体问题具体分析。

对于是否属于无效格式条款的问题，中介合同一般是格式条款，但格式条款并非当然无效。根据《合同法司法解释二》第九条的规定，如果中介方对禁止跳单条款没有尽到提示说明的义务，那么委托人可以主张撤销该条款。在已尽到提示说明义务的情形下，认定是否无效，则要看是否存在加重委托人的责任、排除委托人的主要权利的情形。例如，约定一旦带委托人看房，其在6个月内不论是否通过中介与房主达成合同的，均应支付中介费，该条款应认定为无效为宜。仅因为带看房的有限工作量就使得委托人陷入要么签合同要么付中介费的境地，损害了委托人的自由选择权。又如，在并非独家委托的情况下，约定只要中介方找到符合条件的买方，卖方必须无条件签订买卖合同，否则应支付相当于中介费的违约金，该条款亦应认定为无效。

而如果禁止跳单条款内容并不存在加重委托人的责任、排除委托人的主要权利的情形，应该属于有效。因为委托人在签订中介合同时往往已经接受了一定程度的居间服务，如果后来利用中介方提供的居间服务订立了合同，根据公平原则，则应支付相应的报酬。