因不具备购房资格解除合同，定金应当归哪方

一、原告诉称

梅女士称：2013年3月5日，我与陈先生及房产公司签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》等，约定由我购买陈先生所有的位于某市丰台区×号房屋，房屋总价款227.5万元。

我于签约当日向陈先生账户打入20万元购房定金。在购房洽商过程中，房产公司从未要求我出具任何购房资质证明文件，亦未对我所需的购房资质进行详尽说明讲解。后，房产公司告知我未通过住建委的购房资质审查，购房合同无法继续履行。我遂与陈先生联系要求返还20万元定金，但陈先生拒绝。

《买卖定金协议书》约定：丙方（房产公司）协助乙方（我）进行购房资格审查，如乙方未能通过购房资格审核，各方免责且本协议自动终止，同时，甲方（陈先生）应直接向乙方退还定金。房产公司在签订协议前未履行相应合同义务存在过错应承担连带赔偿责任。请求：1、解除买卖合同及补充协议、定金合同；2、陈先生返还我20万元购房定金及利息损失3、房产公司对上述欠款承担连带赔偿责任。

二、被告辩称并反诉

陈先生答辩并反诉称：我不知道也没有义务了解梅女士有没有购房资质。我履行了自己的义务，向房产公司提供了产权证。后因梅女士不符合在某市购房的有关政策，无法继续履行前述合同，我于2013年4月6日向梅女士发出《通知》，通知其解除合同及将房屋另行出售。

此后，梅女士在《收到确认书》上签名。我没有返还购房定金的义务。根据《补充协议》约定：乙方（梅女士）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权登记手续的，应在违约行为发生之日十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方（我）支付违约金。我认为梅女士的行为已经构成根本违约，导致我方合同目的不能实现。

故，提出反诉：

1、解除合同（解除买卖合同及补充协议，不要求解除定金合同）；

2、梅女士支付违约金455000元。

房产公司辩称：我公司在签约时已经明确告知梅女士资质审查所需的资料，但梅女士没有给我公司提供资料。梅女士向我公司出具了《购房承诺书》，表示对国家相关购房政策知晓，但梅女士隐瞒了其未连续5年缴纳社保的事实，导致购房资格核验不通过。我公司提供的居间服务没有瑕疵。因梅女士不具备购房资质，所以同意解除合同。我公司同意退还中介费，不同意承担连带责任。（注：本文人物均为化名）

三、审理查明

梅女士系外地人，无某市户口。

该房屋买卖合同签订及付款、履行时间均在某市有关房屋限购政策出台之后。相关购房政策规定：非本市户籍居民家庭未连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险的不具有在本市购房的资格。

四、法院判决

解除梅女士与陈先生签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；

驳回梅女士的其他诉讼请求；

驳回陈先生的其他反诉请求。

五、律师点评

国家相关购房政策规定：非本市户籍居民家庭未连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险的不具有在本市购房的资格。上述政策系公开对社会公布，且梅女士由房屋中介公司提供居间服务，梅女士应当知晓上述购房政策。故梅女士对自己是否符合购房条件是明知的。

现梅女士由于未连续5年缴纳社保，未能通过购房资格核验，应属故意隐瞒真实情况。根据双方在《买卖定金协议书》中“如因乙方故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的，就乙方已支付的款项，甲方有权不予退还。”的约定，梅女士要求陈先生返还梅女士20万元购房定金及利息损失的请求，因不符合双方约定，法院不予支持是正确的。

因梅女士不具备购房资格，梅女士与陈先生签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已无履行的可能，梅女士及陈先生均要求解除上述合同。因梅女士已经承担了定金不予返还的责任，陈先生要求梅女士再行承担房屋总价款的20%的违约金，不符合法律规定。梅女士、陈先生、房产公司已经按三方签订的《买卖定金协议书》履行，梅女士要求解除，依据不足。梅女士及陈先生与房产公司之间均属居间服务关系，与本案不属相同法律关系。梅女士要求房产公司与陈先生承担连带赔偿关系，缺乏依据。梅女士因经济损失与房产公司产生的纠纷，应以居间服务关系另案解决。