借名购房的性质及相应法律规范的适用

借名购房的性质及相应法律规范的适用

生活中部分购房者因各种原因和目的，借用他人名义购房，并将所购房屋登记在他人名下。在国家加大房地产宏观调控的背景下，各地对购房采取了一系列行政性限制措施，借名购房的情形比以前更加突出。这种借名购房的行为存在种种潜在问题，实际购房人与登记名义人之间的纠纷诉讼，已成为房屋买卖合同纠纷案件中的一类典型案件。对此类案件，我国现有法律规范尚无明确规定，为对此类案件有一定的认识和判断，在此于互联网摘录一篇专门论述的文章，文中作者拟就该问题提出初步看法。

借名购房，或称房屋买卖中的名义出借，指的是当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，一方实际出资并享有房屋权益的行为，实践中还包括共有人约定将共同出资购买的房屋登记在部分共有人的情形。为论述方便，在借名购房当事人之间，本文将实际购房者称为“借名人”或者“本人”，将出借名义并将房产登记于自己名下的当事人称为“登记名义人”。

（一）借名的特点

      借名现象在我国现实生活中并不鲜见，借用他人身份证购买机动车辆，出租车主挂靠相应的出租车营运公司，以他人名义设立公司等等均属借名行为，然而，我国法律对借名行为并无明文规定，对涉及名义出借行为的大多散见于司法解释以及各地法院的审判指导意见。借名现象的主要特点有：

    （1）登记是标的物权利变动的公示方式，登记或是权利变动的依据，或是权利变动对抗第三人的效力来源；

    （2）标的物的实际所有人与登记簿上记载的权利人不一致；

     （3）借名人实际管理、使用标的物，登记名义人除名义出借之外对标的物并无实际上的管理和使用。当事人对借名行为的约定，有书面形式，亦有口头约定。在团购房、经济适用房等借名购房过程中，借名人与名义登记人之间就名义出借存在对价的，往往采取书面形式；而无偿出借名义的，更多的是口头约定。

（二）借名购房产生的原因

      借名购房产生的原因是多样的：或是出于隐私保护，实际购房人不愿公开本人身份信息；或是行政管制，实际购房人不具备相应的购房条件，如国家加大房地产宏观调控政策以来，各地限制非本地户籍人员在本地购房或者持有一定数量的房屋的本地户籍人员在本地继续购房；或是为享受相应贷款、税收等政策性优惠，如现行政策对购买首套房与二套房在契税、贷款利率上采取了差别化待遇；或是登记名义人握有比市场更加优惠的购房条件，登记名义人主动寻求实际购房人以自己名义购买房屋并获取相应经济利益，如团购房项目中的“转户头”。

（三）借名购房的性质

      对借名购房的性质，存在多种认识。一种观点认为，借名购房应属信托管理合同或者信托合同，另一种观点则认为借名购房属无名合同，其最接近于委托合同，在适用法律上应准用委托合同的规定。

     原文作者不认同司法实践中将借名行为认定为信托，原因在于，我国法律规定的信托关系不得任意终止。我国《信托法》第2条规定：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”依据该规定，我国信托制度适用范围相对英美法律较窄，在我国信托方式主要为积极信托与特定目的信托，目前我国的信托制度主要存在于信托投资基金领域。信托关系的受托人处于积极管理处分财产的地位，只要受托人是按照信托文件的规定或信托目的，委托人、受益人对受托人的管理行为无干涉之权利，亦不得随意终止依法设立的信托关系。

原文作者认为，实际购房人借用他人名义购买房屋支付或不支付一定的报酬，说明借名人与登记名义人之间缔结了某种合同关系。《合同法》第396条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”登记名义人在购房行为中或多或少为借名人处理了某些事务，或是以登记名义人身份参与签订合同，或是办理产权证等等，登记名义人与借名人之间的无名合同关系接近于委托合同关系，依照无名合同的法律适用准则，应准用法律对委托合同的规定，委托合同中，委托得任意解除委托关系，在借名合同关系中，在不违反法律规定的条件下，借名人可以随时请求登记名义人协助办理产权转移登记手续终止双方之间的名义出借关系。

同样引入信托制度的我国台湾地区，司法判决对借名行为亦认定为无名契约行为。台湾地区“最高法院”2012年度台上字854号判决即指出：“按借名契约者，谓当事人约定一方将自己之财产以他方为登记名义人，而仍由自己管理、使用、处分，他方允就该财产为出名登记之契约，但无使他方取得实质所有权或其他权利之意思。其成立侧重于借名者与出名者间之信任关系，性质上应予委任契约同视。”二与借名合同当事人相关的法律关系（一）与借名合同当事人相关的法律关系

      司法过程中，当事人之间是否构成借名合同法律关系，属事实认定问题，借名人需提供优势证据证明其与登记名义人之间存在借名合同法律关系。在借名人向登记名义人支付名义出借对价或签订书面合同情形下，双方存在借名合同关系容易得到证实。对于未签订书面名义出借合同和未支付名义出借对价的，借名人需要提供充分的证据证实登记名义人仅仅是名义出借，借名人才是实际的权利人，如购房款的支付、房屋的实际管理和使用等均由借名人承担。

     1.借名人不具备法律、行政法规等规定的购房条件的情形。

   （1）借名购买保障性住房的。保障性住房属稀缺性资源，是政府保障和改善民生的重要内容。不符合申领资格的人以他人名义购买经济适用房等保障性住房的，违反了社会公众利益，借名人与登记名义人之间的借名购房合同应为无效合同，借名人不得请求将房产登记于本人名下。对于借名购买保障性住房的，保障性住房的出售机关可以解除与登记名义人之间签订的房屋买卖合同，并按相应规定要求登记名义人承担相应责任。

   （2）规避限购政策的借名购房合同。大部分学者认为：规避房产限购令的委托合同，“其中关于名义购房人将购得的房屋所有权转移给事实购房人（限购对象）的内容，损害了社会公共利益，应当认定为无效合同。”

原文作者并不认同上述观点，原文作者认为：在限购政策期间，借名人请求办理转移登记手续的，因办理转移登记的条件未成就，人民法院应予驳回借名人的诉讼请求。但与购买保障性住房不同的是，限制购房的政策措施具有临时性，该政策通过在一定程度上限制当事人的契约自由来稳定急剧上升的房屋价格，其仅对合同的履行造成一时的履行不能，而非永久的履行不能，不应当认定规避限购政策的借名购房合同无效。实践中，双方当事人往往在借名协议中明确约定只有在符合政策的条件下登记名义人才将房产转移登记于借名人，此即借名购房合同目的所在和借名合同当事人的真实意思表示。微观经济学认为，在不构成外部负效应的前提下，当事人之间达成的自愿交易应受到法律保护，因为自愿交易促进了“消费者剩余”。

　　借名购房规避限购政策的，产权转移登记虽不能办理，但从借名合同约定的权利义务来看，在不能办理产权转移登记期间，借名人得自由使用、管理房屋，借名人对房产的使用、管理等行为并不对登记名义人构成侵权。认定规避限购政策的借名合同无效存在道德风险，登记名义人可能恶意提出确认之诉或侵权之诉驱逐借名人。

     2.不违反法律、行政法规以及政策性限制的其他借名购房合同。

　　这种情形，借名人得请求将房产移转登记于本人名下，登记名义人不得以登记的绝对证明效力否定借名人对涉案房屋享有的权利。

     《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”从法律的目的解释角度来看，《物权法》赋予不动产登记对物权的证明效力，目的在于保护因信赖登记的善意第三人的合法权利，保护交易安全并以此鼓励不动产交易。而在登记名义人与借名人之间，并不存在需要保护的信赖登记的善意第三人，故名义登记人不得以《物权法》第：16、17条对抗借名人的协助转移登记请求权。我国台湾地区“最高法院”2007年度台上字第2871号判决亦指出：“按土地法第43条规定：依本法所为之登记，有决定效力。系为保护第三人起见，将登记事项赋予绝对真实之公信力，并非于保护交易安全之必要限度以外，剥夺真正权利人之权利。”

（二）三者之间的法律关系

     1.借名人、登记名义人与售房者之间的法律关系。

我国法律借鉴英美代理制度，在委托合同制度上建立隐名代理制度以及本人披露制度。如前所述，借名人与名义登记人之间的借名合同应准用委托合同的规定。在登记名义人与售房者之间，售房者首先应当依据合同相对性原则，要求登记名义人履行相应的购房合同义务，在登记名义人因借名人原因不能履行购房合同的情形下，登记名义人应向售房者披露借名人的存在，售房者可以选择履行义务的对象。  

售房者签订合同时明知借名人的存在甚至向借名人推荐登记名义人的，且借名人亦符合相应购房条件的，该购房合同可以直接约束售房者和借名人。在某房屋买卖合同案中，A公司与开发商B公司签订了整栋建筑物买卖合同，后A公司为办理贷款便利，双方协商解除该整栋建筑物买卖合同，并以A公司股东甲的名义与开发商签订房屋买卖合同，签订合同时，B公司知晓A公司仅是借其股东名义签订房屋买卖合同，履行过程的往来函件中，B公司亦承认A公司的合同相对人地位，该合同应拘束A和B公司。

     2.登记名义人、借名人与其他第三人之间的法律关系。

    （1）登记名义人将案涉房产转让于第三人的情形，登记制度保护的目的在于保护信赖登记内容的第三人进行交易的安全性并以此加速资产流通。登记名义人将房屋转让第三人时，在没有证据证明第三人与登记名义人恶意串通的情形下，应认定登记名义人与第三人签订的房产转让合同有效。因此，在登记名义人与第三人之间尚未完成移转登记的，第三人可以要求登记名义人继续履行合同协助办理房屋转移登记，借名人不得对第三人主张权利，但其可以依据借名合同向登记名义人主张违约损害赔偿。

    （2）登记名义人的债权人申请查封、执行案涉房产时，借名人不得以其是实际权利人对抗查封、执行。

借名人选择借名购买房屋，是基于其意思表示自治而做出的经济抉择，其在享受名义登记利益的同时，应当承受借名登记带来的不利后果。登记名义人的债权人与登记名义人进行交易时，债权人基于对登记名义人的资产信赖而与登记名义人进行交易，登记名义人名下的房产在其债权人看来应为登记名义人债务的一般担保，且借名人在借名时明知案涉房产会使登记名义人的一般债权人产生此等合理信赖。允许借名人否定登记名义人的债权人就登记名义人名下的房产的查封、执行申请权的话，将加大债权人在交易前的尽职调查成本。因此，在登记名义人的债权人与借名人之间，司法保护的天平应向登记名义人的债权人方倾斜。

三借名购房的诉讼程序及对虚假诉讼的防范（一）借名人起诉的性质

      对借名人提起的诉的性质的认识，实质是借名人能否提起诉讼请求法院判决确认其为案涉房屋的所有人。实践中存在分歧。一种意见认为，借名人得提起确认之诉，如浙江省高级人民法院民一庭2011年4月份出台的《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第8条规定：“实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”依据法律解释的反对解释规则，浙江高院应当是准许借名人直接提起确认之诉。另一种意见则认为，借名人只能提起给付之诉，请求法院判决登记名义人协助办理产权转移登记。

  原文作者认为：我国物权法对物权变动实行的是登记要件主义，登记是物权变动的原因和组成要件，未完成变动登记的，不发生物权变动。借名人与登记名义人之间的借名合同关系，仅在借名人与登记名义人之间具有相对性，不具备对世效力。借名人并非登记簿上记载的权利人，其仅得请求办理所有权转移登记。因此，借名人仅得依据其与登记名义人之间的借名合同提起给付之诉，对于借名人提起确认之诉的，人民法院可以向其释明，借名人拒不变更的，人民法院应当驳回其诉讼请求。正如部分学者指出的“法院的确权判决和恢复权利登记判决是根据法律规定对物权法律状态的一种确认和对错误登记状态的纠正，而不是以判决替代法律规定的物权变动生效要件。”

（二）借名登记对民事审判带来的风险

      如前文所述，借名登记产生的社会原因是多方面的，经济管制和隐私保护是其中重要的两个方面。而经济管制背景之下，民事主体为规避政府经济管制措施往往采取借名登记等“暗箱操作”，并意图通过民事审判来达到正常行为所不能达到的法律效果。如甲为本地户籍两套房产持有人，按照现行的限购政策，甲已不能再行购买第三套房，其意图购买第三套房产，故与乙协商，以乙的名义购买房屋并将房产登记于乙名下。为实现将房产从乙转至甲名下，甲向人民法院起诉，请求确认乙名下的房产归其所有或者请求乙协助办理转移登记。诉讼中，甲乙通谋，或乙做简单答辩即对甲的诉讼请求予以承认或与甲达成调解协议，确认案涉房产归乙所有，然后甲持生效的法律文书向管理机关主张办理产权转移登记。

　　上述案件中，当事人双方向法院隐瞒了甲因为已持有两套房屋按政策已经不能继续购买房屋的事实，如其继续购买房屋，行政机关不会为甲办理产权登记手续。为实现将房产转移登记于甲名下的目的，甲乙意图通过审判程序来完成产权转移登记。甲乙的诉讼行为，隐瞒了案件重要事实，妨碍了民事诉讼程序的正常行使，损害了司法权威，应属恶意虚假诉讼。对存在恶意诉讼嫌疑的案件，人民法院应当尽审慎审查义务，对意图通过法律文书规避政府管制的诉讼当事人，可以采取适当的民事制裁措施，对已经生效的法律文书，人民法院可以撤销。对通过恶意诉讼骗取经济适用房等保障性住房的，人民法院除实施民事制裁外，还可以将有关违法违纪行为通报行政主管机关。