律师观点分析
解XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理所有权转移登记的违约金10508.5元（自2016年4月26日起至2017年10月8日止逾期530天，按全部已付款万分之零点五计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月4日，原告与被告签订《商品房预售合同》（合同编号：YSXXX），购买被告开发的XXX小区2号楼1单XX29层2903室房屋，原告已按合同约定交纳了购房款396548元，合同约定被告应于2015年4月30日前向原告交付房屋，并在房屋交付使用后XXX内保证办理所有权转移登记。2015年4月30日，被告交付涉案房屋后未按约定期限为原告办理所有权转移登记，在原告多次催促下，被告于2017年9月30日通知业主在2017年10月8日前提交办理房屋产权相关材料及费用，直至2018年3月5日实际办理了房屋所有权转移登记。被告的行为已经严重违反了法律规定，应当按照合同第20条第2款约定“自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金”承担违约责任。故原告诉至贵院，望判如所诉。
XX公司辩称：原告所诉与客观事实不符，被告不存在违约的行为，当依法驳回原告的诉讼请求。
一、出卖人应当在商品房交付使用后XXX内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在本约定期限内办理该商品房的所有权转移登记，双方同意按照下列2、3种方式处理”，其中，2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满至次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、办理产权职能部门受理的时间除外”。我们仔细分析该条款XXX应当是对能否办理房产所有权转移的承诺，并非是答辩人为原告办理完毕房产证的期限约定。按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理房产证是购房人的权利，也是由购房人申请才能办理的行政登记行为，开发公司仅是协助义务，假如购房人不主动申请办理房产登记，被告或者房产登记部门是无法单独为原告办理房产登记的，所以说原告认为被告为其办理房产证是错误的，如果原告刻意阻却，或者不积极办理房产证登记事宜，被告是无法独立完成的。（2）分析该条款的第二部分“如因出卖人的责任未能在本约定期限内办理该商品房的所有权转移登记”，结合本案事实，双方没有约定办理该商品房的所有权转移登记的期限，所以不存在逾期办证问题，原告也无证据证实由于出卖人的责任造成原告未能办理涉案房产所有权转移登记，所以原告主张无事实依据，应当依法予以驳回。
二、退一步讲，假如按原告所诉，原告主张逾期办证违约金也早已过诉讼时效。
最高院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四部分“关于房地产纠纷案件的审理”中第（四）项“关于违约责任问题”明确写明：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按照原告诉状陈述的事实及诉讼请求分析，已经超过法定诉讼时效，其诉请依法不应得到支持。
三、再退一步讲，假如不考虑上述两个因素，原告违约金的计算方式不当。
涉案商品房预售合同第二十条明确约定，只有因出卖人的责任导致延期办证的，才根据合同约定计算违约金。因买受人的责任逾期办证的，由买受人承担责任。该条第3款同时约定，办理产权职能部门受理时间除外。在办理不动产证的过程中，开发商的义务是办理房屋所在楼宇的不动产初始登记。众所周知，初始登记完毕后，办理购房人房屋所有权证初始登记的主动权就掌握在购房人手中，开发公司仅是协助义务，是购房人主动申请办理，答辩人自2017年7月17日，将办理初始登记的资料提交主管部门，并于2017年7月25日取得涉案房屋所在楼宇的初始登记证书，具备了办理购房人办理房屋所有权转移登记的条件。根据上述合同约定及法律规定，自2017年7月17日之后，也不应要求答辩人承担违约金。
本院经审理认定的事实如下：被告以出让方式取得位于岱岳区长城路北段路西、泮河大街以北的地块建设商品房，定名为XXX，并取得预售许可。
2013年5月4日，原告与被告签订《商品房预售合同》（合同编号：YSXXX），约定原告购买被告开发的XXX2号楼1单元29层2903户房产一套，房屋总价款为394043元。被告应在2015年4月30日前向原告交付该商品房。合同第二十条规定，被告应于商品房交付使用后XXX内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。申请登记方式：双方共同向登记机关申请办理房屋所有权转移登记。
合同签订后，原告按房屋实测面积83.89平方米向被告支付房款396548元，被告于2015年4月30日将房屋交付原告。2016年4月22日，被告向原告出具购房发票，金额396548元。2017年9月30日，被告以张贴通知的形式，向原告等业主下发《关于办理房屋产权证等手续的通知》，要求原告等业主于2017年10月8日前提供购房合同、发票等材料，并交纳契税、印花税等税费，用于办理原告个人不动产权证。原告于2018年3月5日取得涉案房屋的产权证书。
以上事实，由原被告陈述、《商品房预售合同》、购房发票、契税发票、交房通知书、不动产权证、办证通知书影印件等证据在案证实。
本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，形式要件齐全，属有效合同，双方应自觉履行。合同第二十条约定：被告应于商品房交付使用后XXX内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。被告于2015年4月30日向原告交付房屋，根据合同约定，其应在2016年4月25日前保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，其未能在该期限内履行该项义务，应自2016年4月26日起按照买受人支付全部已付款万分之零点五向原告支付违约金。
关于被告辩称原告所诉已过诉讼时效的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，自2016年4月26日起计算诉讼时效，未超出三年诉讼时效期间。
关于违约金的截止日期，根据合同约定，应扣除产权职能部门的受理时间，庭审中，被告辩称已于2017年7月17日将办理大证所需要的材料提交到房管部门，并于2017年7月25日取得涉案房屋所在楼宇的初始登记证书，具备了办理购房人办理房屋所有权转移登记的条件，故其在2017年7月17日之后，不应承担违约金。本院认为，被告办理出涉案房产所在楼栋的不动产权证后，于2017年9月30日通过张贴通知的方式通知原告等业主于2017年10月8日前提交相关办理登记的材料并缴纳相关费用，以办理房产不动产转移登记。被告张贴通知的方式具有普遍性但不具备特定性，应给予原告必要的知晓期。被告在通知中声明于2017年10月8日前未办理相关手续，造成延期办证的情形不承担责任，故可认定在通知中载明递交材料的最后一日即2017年10月8日，为计算被告支付违约金的截止日期。故对于原告主张的自2016年4月26日至2017年10月8日共530天的违约金，本院依法予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：
被告泰安XX公司在本判决生效之日起十日内向原告解XX支付逾期办理产权转移登记违约金10508.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费64元，减半收取计32元及保全费140元，均由被告泰安XX公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
张伟律师