律师观点分析

    上诉人（原审被告）王某某。

    委托代理人王某甲。

    被上诉人（原审原告）张某某。

    委托代理人朱小玲，山东圣义律师事务所律师。

    上诉人王某某因与被上诉人张某某转让合同纠纷一案，不服一审判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，本案现已审理终结。

    原审法院认定，坐落于济南市的房屋系案外人李某某、聂某某共同共有。2006年10月6日，王某某（乙方）与案外人聂某某（甲方）签订《租房合同》一份，载明：“……甲方兹有座落于济南市私家小楼一栋营业房，甲方聂某某现将此房租与乙方王某某，租期壹年整，从2006年10月10日起至2007年10月10日止，月租金800元，租金三月一交，先交后用，房租提前叁天交清，如不交迟交超过15天甲方有权将房收回，后果由乙方自负，在租期内水、电、工商、税务等一切费用将由乙方自行负担（所用电、水按表交费），乙方在租期内不准非法经营、不能转让、不能人为破坏房内设施……”后王某某一直租赁使用涉案房屋，并按约交纳租金（每月800元），但未与聂某某、李某某续签租赁合同。

    2012年10月4日，张某某（乙方）与王某某（甲方）签订《转让协议》一份，载明：“甲乙双方经友好协商就店铺转让事宜，自愿达成以下协议：一、甲方将位于XX巷XX街XX号原某某推拿足疗店自愿转让给乙方。二、店内经营权及营业设施归乙方所有，转让费共计壹万伍仟元，乙方一次性付清后，甲方交付乙方，并协助乙方和房东签订新租房协议。三、转让后，乙方的一切经营活动与甲方再无任何关系，希望乙方合法经营，保持某某推拿的良好声誉，如有影响店声誉，甲方有权要求乙方更改店铺名称。……”协议签订后，张某某向王某某支付了转让费15000元，王某某将涉案房屋交付给张某某。

    2013年6月26日，聂某某出具说明一份，载明：“位于济南市的房产系李某某和我共有，房产证号：济房产权证中字XX号，该房自2003年开始租给王某某经营使用，2006年，我与王某某签订了租房合同后，因我搬家后离该房较远，且事务繁忙，就没再续签订书面合同，但双方约定仍按2006年的租房合同执行。直到2012年10月底，我去探望我母亲时，才知道该房已被转让给张某某。我遂要求张某某搬离，但张某某说已交房租了。我就去找我哥哥聂某甲询问此事，我哥哥说是收房租了，收房租时，王某某说张某某是他的朋友，从头到尾没说转让给张某某的事，当时是王某某和张某某一起找的我哥哥，我哥哥也没多想就收下了，并将新收的房租直接转交给了我母亲师某某。我当时只知道房租收了，但不知道转让的事。现张某某已被我驱离，已于2013年3月份将该房租给周某某经营使用。……”

    庭审中，张某某为证明装修损失情况，提交单据7张：其中由冯某某出具的证明2张，分别载明收到装修费2200元、900元；收据4张，分别载明购买电脑2250元、支架及焊管108元、壁灯及台灯685元、太阳王190元；发票1张，载明购买空调2079元；以上共计8412元。王某某认为上述单据与本案无关，看不出来是对涉案房屋进行装修所花费的费用，且即使是装修费用，也是张某某自己的行为。

    庭审中，王某某主张其收取的转让费15000元，系转让某某推拿足疗店的经营权及店内营业设施的费用，其中营业设施包括空调、沙发、电视、消防器材、床及对涉案房屋的相关装修，另，该某某推拿足疗店并未办理过营业执照。张某某主张王某某转让的店内营业设施只有两张床及小电暖气，现其已自涉案房屋搬出，搬出时仅带走了其自购的空调及小电器，对于其继续使用某某推拿的名字，张某某称是因为王某某和张某某之间并不想让房东知道房屋转让的事情，如果改名字的话担心房东发现不是王某某在经营。

    原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，受国家法律保护。根据我国《合同法》的相关规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，王某某与案外人聂某某于2006年10月6日签订《租房合同》，而后王某某一直租用涉案房屋，双方未再续签租房合同，租金也一直按原合同约定支付，故应视为双方合意按原租房合同继续履行，该租房合同中明确约定在租期内王某某不能转让。而对于本案中王某某与张某某签订的《转让协议》，从表面意思上看，是对某某推拿足疗店经营权及店内营业设施的转让，但该经营权及营业设施是依附于XX巷XX街XX号房屋而存在的，在张某某付清转让费后，王某某向其交付的即为XX巷XX街XX号房屋，因此该转让协议实际上是对涉案房屋的使用权进行了处分，而根据王某某与案外人聂某某签订的《租房合同》，王某某无权转让涉案房屋，虽王某某主张聂某某对张某某、王某某之间的转让协议是知情并同意的，但其未能提交证据予以证明，且该主张与聂某某出具的说明亦不相符，故张某某、王某某双方所签订的《转让协议》应为无效。我国《合同法》规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。而本案中，张某某当庭陈述其与王某某之间并不想让房东知道房屋转让的事情，故对于该转让协议无效，张某某亦存在过错。对于张某某要求王某某返还转让费15000元的诉讼请求，原审法院认为，张某某毕竟在涉案房屋内经营了一段时间，故要求王某某返还全部转让费用不妥，原审法院酌定王某某返还张某某转让费7500元。对于张某某要求王某某赔偿装修损失10000元的诉讼请求，张某某仅提供了金额为8412元的单据，且从其提供的单据上看无法体现出是对涉案房屋进行的装修，故对于张某某的该项诉讼请求，证据不足，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定判决：一、原告张某某与被告王某某于2012年10月4日签订的《转让协议》无效。二、被告王某某于本判决生效之日起十日内返还原告张某某转让费7500元。三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。案件受理费430元，由原告张某某负担300元，被告王某某负担130元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    上诉人王某某不服原审判决上诉称，一、一审判决认定事实不清，导致作出错误判决。1、聂某某于2013年6月26日出具的证明既不真实也不符合常理，一审法院分析该证据时忽视了聂某某、聂某甲及聂某甲代聂某某行使权利的关系。首先，根据被上诉人在一审中提交的2013年4月16日分别由聂某某签署的“声明”及“委托书”来看，聂某甲数年来一直在代聂某某行使代管涉案房屋收取租金的权利，且上诉人从来也没有见过聂某某，合同也是与聂某甲签的，自始至终房租都是交给聂某甲。其二，至2012年9月，上诉人租期已满，租金也全部交齐，表示不再继续在该房经营，被上诉人表示愿在该房内经营，由上诉人牵线直接一同找到聂某甲，经其同意由张某某经营，对此，聂某甲当即收下张某某一个季度的租金就是最好的证明。其三，上诉人与被上诉人之间的转让，只是转让的属于上诉人的经营设施及多年来上诉人经营期间的客户资源，并没有对该房行使处分权，聂某甲代聂某某直接向被上诉人收取了租金，该房因出租产生的收益不是上诉人获得。二、一审判决认定上诉人与被上诉人之间的转让协议无效错误。1、上诉人向被上诉人转让的只是属于上诉人的经营设施，且该设施的价值是经双方协商一致认可的，其中并不包含该房屋租赁费用，为此双方在协议中约定由被上诉人与房东签订新的租赁协议。2、实际上，当上诉人租期已满，聂某甲又向被上诉人收取了三个月的房租，并且被上诉人在交付房租后一直在此经营，他们之间相互履行了租赁义务，新的租赁关系已产生，在被上诉人经营期间产生的相关问题已与上诉人没有关联。根据本案证据和被上诉人陈述，上诉人有理由相信聂某甲的行为即是聂某某的意思表示。一审期间，上诉人已向一审法院申请追加聂某甲为本案当事人参加诉讼以便查明事实，但一审法院未做处理，致使本案基本事实无法查清。请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。

被上诉人张某某答辩称，一、上诉人的行为已构成对涉案房屋的转租。双方所签协议第一条明确约定上诉人将位于万紫巷东街11号原东方推拿足疗店自愿转让给被上诉人，很明显是对涉案房屋的转租行为。协议第二条约定经营权及营业设施归被上诉人所有，并未涉及客户资源的转让，上诉人经营时并未进行工商登记，也就不存在经营权，上诉人所称的经营设施市场价不足100元。二、上诉人称租赁期已满，不符合事实与法律规定。上诉人与房东聂某某签订租赁合同到期后，上诉人一直租赁使用涉案房屋，根据法律规定双方之间是不定期租赁合同关系，既然是不定期租赁，也就不存在租期届满的说法。三、本案不存在表见代理，转让行为无效。上诉人带被上诉人去房东的哥哥聂某甲处交房租时，上诉人并未提及房屋转让事宜，聂某甲对转让一事并不知情，因此就不存在表见代理。在房东聂某某得知上诉人擅自转让后，不同意其转租，并要求被上诉人从涉案房屋中搬离，所以上诉人的转租行为无效。四、一审判决书存在明显错误，被上诉人一审未到庭，判决书却称被上诉人到庭陈述，且所称的陈述内容与事实不符。

    经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。

    二审判决如下：驳回上诉，维持原判。

    二审案件受理费430元，由上诉人王某某负担。

    本判决为终审判决。