——上海邦信阳中建中汇律师事务所  袁晓波律师

一、五违四必，装修化影

笔者最近处理了一起房屋租赁合同。某冷冻公司将位于嘉定区马陆镇的房屋出租给另一个公司，在租赁合同履行过程中，因该房屋属于“违章建筑”，在“五违四必”大环境中，被马陆镇镇政府要求拆除。对承租人而言，租赁合同势必不能再履行下去了，就要求解除合同，并要求赔偿装饰装修损失以及营业损失。这就牵扯出一个首要需要解决的问题，这个租赁合同的效力如何？因为这将直接关到所产生的损失的责任分配问题。

二、违章拆除，祸起无证

该出租人在承租人起诉后，找到笔者团队。在事实调查和证据梳理中，笔者发现，当初该系争房屋为何为被拆除，原因就在于这个租赁房屋的土地是农村集体建设用地，原来是有产证的，但之后将原建筑房屋拆除重建，且当时对重建房屋并未取得建设工程规划许可证，因此之后作为违章建筑被拆除。

三、合同无效，过错分担

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“房屋租赁合同司法解释”）第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。笔者分析认为，虽然系争房屋的土地为农村集体建设用地，但根据房屋租赁合同司法解释第二条之规定，“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理”，因此，该司法解释第二条之规定仍可适用于本案争议。因此，本案的房屋租赁合同无效，既然合同无效，也就不存在合同解除之概念。

本案一审嘉定法院判决本案的房屋租赁合同无效，出租人将未取得规划许可证的房屋出租给承租人，存在主要过错，对于装修损失应承担主要责任，承租人明知系争房屋现状，包括层数、建筑面积和建造日期均与房屋产权证所载明之内容不同，但仍与出租人签订合同，对于损失的发生承担次要责任。判决作出后，双方均未上诉，现本案判决已生效。

五、效力必审，缔约谨慎

本案中，为了尽量减少装修损失的最终承担数额，作为出租人，我们是主动举证否定本案系争租赁合同的效力，而相对的，承租人也承担了过错程度范围内的法律后果。鉴于法院实际审理房屋租赁合同纠纷中，法院首要核实的一个问题便是，房屋是否具有产证，因此笔者建议，承租人在签订房屋租赁合同时，需要将房屋的产证办理情况，以及房屋产权的权利人登记情况了解清楚，以确认租赁合同的效力，以及合同相对人是否具有处分权。