在房屋买卖合同纠纷中，因二手房市场行情上涨，房屋出卖人在收受了买受人的购房首付款后，不愿意继续履行合同，拒绝配合办理过户登记的情况并不鲜见。遇到这种情况，作为买家如何做出选择？

       笔者最近代理买方，处理一起房屋买卖合同纠纷，情况基本同上所述。买方于2014年向卖方购买了一套二手房，双方签订房屋买卖合同，约定房屋总价180万，并约定卖方收到买方支付的首付款100万元后，要用于还清银行贷款，涤除掉该房屋上所设定的抵押。抵押涤除后，由买方去办理抵押贷款并用贷款支付购房尾款，之后双方再办理房屋过户。但买方在收了首付款后，却挪做他用，并未归还欠银行的抵押贷款。这时买方面临两个选择，一个选择是按照合同约定解除房屋买卖合同，要求赔偿损失，另一个选择是要求继续履行合同，但要涤除掉银行抵押以及贷款银行的在先查封。

        因时隔已将将近四年，该套房产的市场价格已上涨很多。如果选择第一方案，虽然解除合同，主张返还首付款以及损失，可以通过拍卖房屋来解决，但法院最终会认定多少差价损失，卖方的偿债能力如何，以及后续是否还会有其他人来查封，都是未知数。如果选择第二方案，要求继续履行合同，那势必需要先代卖方来清偿银行贷款，涤除掉抵押并解除查封后，才可以办理过户登记，但也面临万一操作过程中，卖方产生新的债务，无论是真实的还是伪造的，房产被债权人查封，买方同样面临过户不了的难题。

         笔者在向当事人释明种种风险后，本案买方两权相害取其轻，最终选择了第二种方案，先代卖方清偿银行贷款并要求继续履行合同。经起诉后，法院最终认定卖方违约事实成立，经向我方释明风险后，判决房屋买卖合同继续履行，由买方先付清银行贷款并涤除抵押和解封后，由卖方配合买方办理过户手续，代偿款另案主张。

        判决生效后，经过申请法院执行，目前买方已经顺利取得了房屋的产权。

         故事讲到这，回归到一开头的问题，在二手房交易中，如果卖方违背诚实信用原则，签了卖房合同之后，不愿意继续履行合同了，买方应该如何抉择。笔者认为，买方应定期向房地产交易中心拉取房屋产调，实时更新房屋的权利状况。如果标的房屋物上是干净的，没有法院查封或者抵押，且房价是处于上行趋势，那买方就选择继续履行合同。但如果房屋物上有法院查封和抵押在，那就要自己作权衡，究竟是代买方清偿债务（最好是经过作为债务人的卖方的同意，以期获得日后的追偿权基础）之后再要求继续履行合同，完成过户手续并取得房屋，还是选择解除合同并拍卖房屋以获得赔偿，权衡利弊，选择最优化的诉讼处理方案。最后，笔者提醒注意，无论是要求过户还是解除合同的，都要及时进行财产保全查封房屋，防止其一房二卖或者再设定抵押。

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