——上海邦信阳中建中汇律师事务所  袁晓波律师

 ?  案例简介

2016年9月，承租人上海某新能源科技有限公司向出租人上海某投资管理有限公司租赁位于上海市广东路某大厦某单元写字楼，用于办公经营。双方签订了《商品房租赁合同》，并约定租金和物业费均需每月按月提前支付，同时约定一个月的装修免租金期。双方签订租赁合同后，科技公司即将租赁房屋交付给投资公司，投资公司对租赁房屋进行装饰装修。租赁合同前期正常履行，但自2017年4月起，投资公司未按租赁合同约定支付5月份的租金和物业费，经科技公司催告后仍未支付，故科技公司根据合同约定，于2017年5月2日向投资公司发送解除通知。之后，双方因装修附属物的赔偿以及保证金退还事宜产生争议，投资公司遂向法院起诉，要求返还房屋租赁保证金184525元，并且赔偿装修款20万元。

?  代理意见

   笔者和团队同事秦律师接受出租人科技公司的委托，担任本案一审代理人。我们经分析认为，第一，关于合同解除，系争房屋租赁合同对租金和物业费的支付金额和期限均有明确约定，承租人投资公司应依约履行。但投资公司逾期支付租金和物业费，且逾期天数超过合同约定的20天宽限期，科技公司根据合同约定在该20天宽限期届满后行使合同解除权于法有据。第二，关于保证金退还，在科技公司合法行使单方解除权的情况下，租赁合同约定保证金可不予退还。第三，关于装修装饰费用的赔偿，最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条明确规定，因承租人原因导致租赁合同解除的，出租人若不同意继续利用装饰装修物的，出租人可不予赔偿承租人的装饰装修残值损失。

  ?  判决结果

   经开庭审理，在主审法官的“释明”下，投资公司经权衡再三，当庭撤回了起诉。

          ?  律师意见

        本案中，笔者重点想讲述的是：在出租人同意承租人对租赁房屋按要求进行装饰装修的情况下，在租赁合同履行过程中合同解除，承租人已形成添附（即已与租赁房屋形成一个整体，不可分离）的装饰装修费用的残值是否可以赔偿，以及如果要赔偿的，该怎么赔偿的问题。

      《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

　　（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

　　（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

　　（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。

  处理房租租赁期间的装饰装修问题有三个原则，第一个原则是装饰装修物的所有权归承租人，第二个原则是租赁期间原则上不得对房屋进行装饰装修，第三个原则是承租人装饰装修要经过出租人的同意。根据上述法律规定，在合同有效、出租人同意装饰装修、且合同对已形成添附的装饰装修物没有约定的情况下，对于该装饰装修物的残值损失的赔偿，分四种情况笔者概括如下：

?  后记

当然，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条仅仅是关于装饰装修物处理的具体规则之一，实践中还存在租赁合同无效、在未经出租人同意的情况下承租人形成添附等情形，应区别对待。律建周刊也将在之后的周刊中向各位朋友予以呈现，敬请期待。