案情介绍

上海××置业有限公司（以下简称“建设单位”）在上海市金山区开发建设了一个住宅项目。在交房后，部分房屋的业主反映房屋有渗水现象需要进行维修，故反馈给置业公司。建设单位通知该项目的总承包单位××建设集团有限公司（以下简称“施工单位”），该施工单位找到与建设单位长期合作的上海××建筑工程有限公司（以下简称“工程公司”），将该渗水维修工程发包给工程公司，由其对渗水质量问题进行维修。但双方并未直接签订书面施工合同。

      所有的渗水质量问题修复后，工程公司要求施工单位对已完工程进行结算，但施工单位以建设单位未在质保期届满后退还质保金为由拒绝支付。工程公司无奈只能向建设单位讨要，建设单位给其已完工程量进行了确认，并形成了渗水维修明细表，共计维修费用47万余元。之后，工程公司向上海市金山区人民法院起诉，要求支付渗水维修费47万余元，并主张自起诉之日起的未付工程款利息。

      律师意见

      律所经分析认为：施工单位是本案法定的以及合同约定的履行建设工程保修义务的主体，在本项目之前已发生的质量维修纠纷案中，施工单位也已确认后续该项目所有的维修工作均由其承担。针对本案所涉及的质量渗水问题，虽然实质上是施工单位委托工程公司进行维修的，但置业公司已向工程公司出具了盖章确认的渗水维修明细表，在没有其他关键证据能够证明委托维修的主体其实是施工单位的情况下，该维修明细表形式上能初步证明渗水维修工程的发包人是置业公司，所产生的维修费用按理应由置业公司来承担，这对置业公司较为不利。因此，最大化保护置业公司的角度，协调好施工单位、工程公司对维修费用的最终结算款进行确认，并落实好付款主体和付款流程，以及后续的保修金支付问题，是比较务实的诉讼解决方案。

   笔者团队同事秦律师和王律师接受置业公司的委托，负责处理本案。承办律师主动联系了承办法官将案件的基本情况向法官进行了交底。同时，律所也协调置业公司与施工单位、工程公司会谈，并告知置业公司相关注意事项以及会谈希冀达成的结果。后来，经三方协商达成了调解方案，工程公司也已撤回起诉。

        后记

《建设工程质量管理条例》第四十一条规定，“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”，施工单位是法定的建设工程质量保修主体。在建设单位与施工单位签订的建设工程施工合同中，其合同条款以及质量保修书中也均会明确约定质量保修的合同义务。因此，在建设工程竣工验收后，施工单位具有履行保修义务的法定义务和合同义务，羊毛出在羊身上，质保期内和施工单位的保修范围内，因施工单位原因而产生的质量问题所产生的质量维修费用应由其“买单”。

本案中，合同所约定的质量缺陷责任期，即置业公司支付质量保修金的期限已经届满，但置业公司因存在该些渗水问题一直未予以支付给施工单位，而施工单位以未收到置业公司支付的质量保修金为由也一直未与工程公司进行结算并支付，由此才导致本案的发生。最终三方达成和解方案，将三者的法律关系厘清，并约定好渗水维修费用的支付和分摊，以及其他质量保修金的返还等内容，较为圆满地解决了本案。

        这里也要提醒各建设单位，为规范保修程序，在质保期内发生总承包单位保修范围内的质量问题后，应严格按照施工合同以及质量保修书的约定下发书面的保修通知，通知施工单位及时进行维修，如果施工单位未按质量保修书的要求进行维修的，建设单位可委托第三方对质量问题进行修复，同时签订好书面的维修合同，同时保留好相关的发票以及支付凭证，作为日后在质保金中扣减的依据。